Les règles protectrices du preneur dans le bail à usage professionnel

Sujet : les règles de protection du preneur dans le bail à usage professionnel

La conclusion d’un contrat de bail  à usage professionnel est une opération courante pour tout entrepreneur, souvent nécessaire même avant le début de l’exploitation d’un fonds de commerce.  Le  bail  à usage professionnelle est définit par l'acte uniforme révisé portant sur le droit commercial générale comme suit: « Est réputé bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d'un immeuble compris dans le champ d'application du présent Titre, et une autre personne physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d'exercer dans les lieux avec l'accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle" article 103 de l’AUDCG. Il met en présence deux opérateurs ayant des intérêts opposés. Il y a d’un côté,  la personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel, appelée le bailleur qui tient à disposer librement de son immeuble, en fixer le loyer aux conditions qui lui conviennent et résilier le contrat sans contrainte et, de l’autre côté le preneur, qui est un opérateur économique ou un professionnel dont le réflexe premier est de minimiser les couts d’exploitation de son activité, tout en s’assurant de sa pérennité dans ce lieu où il a fidélisé une clientèle, laquelle constitue un élément important de son fonds de commerce. .L’intervention du législateur s’impose donc en vue de réguler et de protéger cette relation qui s’avèrera nécessaire pour la protection du fonds de commerce, du preneur professionnel et par ricochet, la stabilité des activités du preneur. L'acte uniforme s’est avéré  moins efficace pour le simple motif qu’aucune sécurité n'était assurée à l’exploitant, commerçant ou professionnel lequel restait exposé à tout moment aux risques de rupture contractuelle sans que le bailleur soit obligé de justifier sa décision ; la simple obligation étant pour lui de donner un congé au preneur. D’où toute la nécessité d’instauration dans le nouvel acte uniforme révisé portant sur le droit commercial générale, adopté le 15/12/2010 à Lomé (TOGO), d’un véritable régime juridique de bail à usage professionnel capable de protéger le fonds de commerce et le professionnel.

 L’analyse de ces règles protectrice du preneur dans le bail à usage professionnel  va nous permettre  d’apprécier l’effort déployé par le législateur communautaire dans l’espace OHADA en vue de protéger le fonds de commerce et ainsi assurer la promotion de l’investissement.

Ainsi, la question à se poser serait de savoir quelles sont les mesures mises en place par la législation pour protéger le preneur?

Nous allons alors, dans ce devoir aborder dans une première partie le droit de jouissance qui est un ensemble de prérogatives accordées aux locataire dans l'utilisation des locaux, pour ensuite parler dans une seconde partie du droit au renouvellement du bail qui constitue à son tour une sécurité juridique pour le preneur à la fin du bail.

I- le droit de jouissance:  prérogative accordée au preneur dans l'utilisation des lieux:

A- Droit de stabilité

• Droit de jouissance : les prérogatives accordées au locataire dans l’utilisation des locaux.

La mondialisation actuelle a conduit au développement de l’activité commerce et au développement du secteur industrielle de telle sorte que les opérateurs économiques, les banques et les sociétés sont contraints de louer des locaux à usage professionnel.  La naissance  et la conclusion du contrat de bail à usage profession comme tous les baux  obligent les parties à remplir réciproquement des obligations en vue du respect de la règlementation en vigueur concernant  l’exécution dudit contrat. Le respect des obligations  permet d’octroyer des droits à chaque partie. Tout cet arsenal servira à établir une protection des parties contre les désagréments qui peuvent naitre durant l’exécution du contrat et qui peuvent être à l’ origine de la résiliation du contrat. Notre analyse ici portera exclusivement sur les obligations du bailleur dans le contrat, qui constituent un gage de protection pour le preneur .Pour mieux explicité  les droits constitutifs de gage de protection pour le preneur nous allons dans une première partie traiter des  prérogatives de jouissance  accordées au locataire dans l’utilisation des locaux , puis dans une seconde  partie nous aborderons le droit du transfert de cette jouissance.

A- Droit de stabilité

   Notre analyse consistera dans cette partie à nous intéresser d’ une part à l’ obligation d’entretien ou de réparation du bailleur puis d’ autre part nous parlerons des cas de substitution de propriétaire .

Aux termes des articles 105, 106, 107 et108 de l’Acte Uniforme sur le commerce général, le bailleur est tenu d’un certain nombre d’obligation envers le preneur, parmi lesquelles l’obligation d’entretien ou de réparation ; il est tenu de délivrer les locaux en bon état. Le bailleur est présumé avoir rempli cette obligation, lorsque le bail est verbal ; ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à l'état des locaux. Le bailleur doit proceder, à ses frais dans les locaux donnés à bail ,à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. Ces grosses réparations ont traits notamment à celles des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques et des puisards. Le montant du loyer en principe  devra alors diminué en proportion du temps et de l'usage pendant lequel le preneur a été privé de la jouissance des locaux.

Lorsque les réparations urgentes sont de telle nature qu’elles rendent impossible la jouissance du bail, le preneur a la possibilité d’en demander la suspension pendant la durée des travaux à la juridiction compétente statuant à bref délai. Il peut également demander la résiliation judiciaire.  Aussi à ce niveau , nous pouvons retenir l’ exemple  de la Cour d’Appel d’ Abidjan, n°1098, 29-7-2003 : La SCI Résidence du Stade C/ Maître Béatrice COWPPLI BONI, Ohadata J-03-346).Il existe des mesures de protection qui sont mises en œuvre lorsque le bailleur refuse de remplir son obligation Ainsi lorsque le bailleur refuse d’assumer les grosses réparations qui lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente, statuant à bref délai, à les exécuter conformément aux règles de l'art, pour le compte du bailleur. Dans ce cas, la juridiction compétente, statuant à bref délai, devra fixe le montant de ces réparations et les modalités de leur remboursement. Le bailleur ne peut, de son seul gré, ni apporter des changements à l'état des locaux donnés à bail, ni en restreindre l'usage. De même lorsque le bailleur décide de démolir son immeuble pour le reconstruire selon un plan différent du premier ou y édifier un immeuble à usage d’habitation, le locataire est non seulement fondé à obtenir une indemnité d’éviction préalable à son expulsion.  Il doit cependant demeure dans les locaux jusqu’au  début des travaux. Une bonne illustration est un arrêt de la CCJA n* 006/2009 du 05 février 2009 Affaire S.C/Z, Juridata N*J006-02/2009. Toutefois  les réparations issues de défaut d’entretien occasionné par  le locataire seront à sa charge. Aussi le preneur qui effectue des réparations non urgentes et des modifications sans autorisation préalable du bailleur doit être condamné à réparer le préjudice causé au bailleur. En plus  du devoir de garantir les réparations  non locatives le bailleur doit procurer au preneur une jouissance paisible dans les locaux loués. Ainsi aux termes de l’article 109 en principe le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés.

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