Droit de Zina de Surélevation D'Emphytéose Au Maroc

[pic 1]

[pic 2]

[pic 3]

[pic 4]

[pic 5]

Introduction

Le  droit réel est un pouvoir directe d’une personne quelconque sur un bien quelconque lui donnant droit de s’accaparer d’une valeur pécuniaire, la plupart des jurisconsultes décrit ce pouvoir comme étant un pouvoir directe puisque le titulaire du droit peut exercer son pouvoir sur la chose sans besoin de l’intervention d’une tiers personne, car le droit porte directement sur la chose sans besoin d’intermédiaire entre le titulaire du droit et la chose objet du droit, et ce contrairement au droit personnel qui ne dispose pas de ce pouvoir directe parce que le créancier titulaire du droit personnel ne peut bénéficier de son droit que par l’intervention d’une autre personne qu’est le débiteur qui s’engage à payer au profit de son créancier^[1] .

L’article 8 du code des droits réels a définit le droit réel en tant que (pouvoir directe accordé par la loi à une personne déterminée sur un bien déterminé. Le droit réel peut être principal ou accessoire).

Le droit d’emphytéose, le droit de Zina et le droit de surélévation font partie des droits réels principales.

A signaler que le législateur marocain avant de réglementer les droits réels dans le cadre du code des droits réels, il les a réglementer auparavant sous les droits coutumiers musulmans dans le titre 10/chapitre 8 du dahir de 2 juin 1915 abrogé, ainsi qu’il les a soumis aux dispositions et coutumes locales selon l’article 197 du dit dahir.

Le domaine du droit de la propriété est large ; les démembrements de la propriété englobent d’une part la profondeur du droit et d’autre part la hauteur de ce droit.

Pour traiter ce sujet on peut poser la problématique suivante :

Quelle distinction peut-on faire entre le droit d’emphytéose, le droit de zina et le droit de surélévation ?

Etant donné que le droit d’emphytéose ainsi que le droit de zina sont des droits réels principales dont la durée est déterminée par le législateur, la surélévation étant un droit permanent comme en va le voir, c’est dans ce cadre qu’on va traiter notre sujet selon le plan suivant :

Première partie : le droit d’emphytéose et le droit de zina

                Chapitre 1 : le droit d’emphytéose

                Chapitre 2 : le droit de zina

Deuxième partie : le droit de la surélévation

                Chapitre 1 : le régime juridique général de la surélévation  

                Chapitre 2 : la surélévation entre la copropriété et l’urbanisme

Première partie : le droit d’emphytéose et le droit de Zina

Chapitre 1 : le droit d’emphytéose

Le législateur marocain a consacré l’emphytéose parmi les droits réels principaux, régit par les dispositions  de Article 121 a 129 de la loi 39-08, ce genre permet au locataire un droit réel sur l’immeuble, résultant de la location a long terme d’un immeuble urbain ou rural.

Le délai de l’emphytéose au terme d’article 121 de la loi 39-08 est d’une durée minimale de 10 ans, et 40 ans au maximum, le législateur marocain semble être inspiré du bail rural prévu dans le DOC notamment dans l’article 701, car auparavant la durée du bail emphytéotique s’étendait de 9 à 99 ans. Il se termine par l’écoulement du délai prévu dans le contrat. Et parce qu’il est un droit réel, il doit faire objet d’une inscription sur le titre foncier selon les dispositions de article 65-66-67 de la loi 14-07.

Le bail emphytéotique est un contrat par lequel un propriétaire concède une propriété, moyennant une redevance annuelle, par lequel le preneur reçoit un droit de jouissance étendu, ayant le caractère d’un droit réel immobilier.

Le bail emphytéotique est un droit conclue par un contrat, entre un bailleur et un locataire. Il doit porter sur un immeuble immatriculé (article 66-67 loi 14-07)

Par ailleurs, on ne peut prouver l’existence de l’emphytéose  en se référant à l’article 629 du DOC, puisqu’il parle de la preuve du bail ordinaire, qui doit faire objet d’une inscription à l’administration (frais de timbre du ministère de finance). Par contre, l’emphytéose est un droit réel, et au terme de l’article 65 loi 14-07, il doit être rendus publics par une inscription au titre foncier, et ne peut engendre des effets qu’à partir de son inscription sur le titre foncier par le conservateur de la propriété foncière selon les dispositions de l’article 66 loi 14-07.

Plusieurs caractères distincts l’emphytéose des autres droits réels :

- D’abord il est un droit temporaire, entre 10 ans au minimum et 40ans au maximum.

- un droit réel qui donne a son propriétaire l’avantage de suivie et de priorité, et peut faire l’objet d’hypothèque, de cession du droit pour sa durée.

- permet à son propriétaire d’en disposer et peut être saisie par autrui selon les conditions de la saisie foncière.

- un droit qui peut faire objet d’un transfert de droit encas de décès du locataire initiale au profit des héritiers.

Généralement, l’emphytéose se constitue par un contrat, mais parfois il se trouve constitué par un droit de préemption. Si l’emphytéose est commun entre plusieurs personne, il donne a chacun d’entre eux le droit de prendre la part de leur partenaire cédé par préemption.

Le bail emphytéotique engendre des droits, ainsi que des obligations à la charge du locataire.

Le locataire a le droit d’utiliser la propriété sans aucune modification qui peut diminuer sa valeur, ainsi qu’il peut effectuées des améliorations sur l’immeuble ayant pour objet l’augmentation de sa valeur, sans demander une indemnisation. Ainsi qu’il peut obtenir un droit de servitude sur l’immeuble pour une durée qui n’excédent pas la durée du bail, à condition d’informer le propriétaire.

Cependant, le locataire à l’obligation de supporter tous les frais et les taxes engagées sur la propriété, et toutes les charges et les grosses réparations, et payer les frais du loyer au bailleur, et l’exécution de toutes obligations prévu dans le contrat. Ainsi qu’effectuer l’entretien et toutes les réparations sur le bâtiment existant dans la limite de la durée du contrat, par contre il n’a pas le droit a la réparation si la cause de l’effondrement est due a un accident inattendue ou une force majeure.

...