Commentaire de l’arrêt Civ. 3E , 22 juin 2022

Commentaire de l’arrêt Civ. 3E , 22 juin 2022

« Parasitisme locatif et social » est l’expression utilisée par le professeur Gautier pour qualifier la sous-location exercée par l’intermédiaire d’une plateforme sur internet. La Cour de cassation se montre sévère envers le locataire au sujet de la sous-location. Cette sévérité est d’autant plus importante pour les sous-locations de logements conventionnés.

Le 15 décembre 2004, un contrat de bail au sujet d’un logement conventionné à usage d’habitation a été conclu. Le contrat interdisait la sous-location. Le preneur a ouvert un compte sur une plateforme sur internet en novembre 2014. Par l’intermédiaire de cette plateforme, le preneur a mis une partie du local, une des trois chambres du logement, en location entre le mois de novembre 2014 et le mois de janvier 2018. Le preneur continuait d’y habiter avec ses trois filles. 136 locations ont eu lieu entre 2014 et 2018.

Le bailleur a assigné le preneur en résiliation du bail au mois de janvier 2018. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 23 mars 2021, a rejeté la demande de résiliation et a condamné le preneur à payer une certaine somme d’argent en restitution des fruits civils perçus grâce à la sous-location non autorisée. Elle a refusé la résiliation du bail au motif que le manquement à l’interdiction de sous-location est insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail au regard de la durée non considérable de 38 mois entre le mois de novembre 2014 et janvier 2018, de l’étendue de la sous-location qui portait uniquement sur une des trois chambres, que le preneur continuait d’occuper le logement, et l’absence de mise en demeure de la locataire, demandant la cession de la sous-location. Elle condamne le preneur à payer une somme d’argent en restitution au motif que seule la plus-value résultant des sous-locations illégales devait être restituée au bailleur. La société a formé un pourvoi

les juges du fond sont-ils tenus d’apprécier la gravité du manquement à l’interdiction de sous-location, au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés et de la destination du logement social ?

Lors d’une violation d’une interdiction légale et conventionnelle de sous-location, les sous-loyers, constituant des fruits civils, doivent-ils être restitués en intégralité au bailleur ?

Dans un arrêt de la troisième chambre civil de la Cour de cassation du 22 juin 2022 répond positivement aux deux questions, cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 23 mars 2021 pour défaut de base légale et violation de la loi par fausse application. C’est un arrêt de cassation. Au visa des articles 1728, 1729 du Code civil et de l’article R. 353-37 du Code de la construction et de l’habitation, la Cour de cassation estime que les juges du fond auraient dû « examiner la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionnée ». Au visa des articles 548 et 549 du Code civil, la cour dit que « le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur ne pouvait être un possesseur de bonne foi »

Dans l’arrêt, les juges se sont d’abord intéressés à la résiliation du bail comme sanction de la violation de l’interdiction de sous-location (I) puis à la restitution intégrale des sous-loyers (II)

I. L’appréciation de la gravité du manquement à l’interdiction de sous-location pour obtenir la résiliation du contrat de bail

Dans l’hypothèse d’une sous-location irrégulière qui caractérise une faute du preneur, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain et doivent apprécier la gravité du manquement du preneur au regard de la double interdiction de la sous-location (A) et du changement de destination du logement social (B), pour prononcer la résiliation du contrat.

A. la double interdiction de la sous-location en tant que logement conventionné

Dans l’arrêt étudié, les juges se prononcent sur la résiliation d’un contrat de bail dans l’hypothèse d’une sous-location interdite mais réalisée par le preneur. Ils imposent l’appréciation de la gravité de la faute au regard « des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location ». Il y a une sous-location quand le sous-locataire ne possède pas une jouissance continue des lieux et a des obligations inhabituelles dans un bail ou est exonéré de certaines obligations qui sont toujours associées au bail. Le droit de jouissance sur la chose est transmis au preneur lorsqu’un contrat de bail est conclu. En application du droit commun, la sous-location est, en principe, autorisée au visa de l’article 1717 du Code civil. Elle peut être interdite de deux façons, par la loi ou par le contrat. Dans le contrat de bail litigieux, une interdiction de sous-location a été stipulée. Ainsi, il y a une interdiction de sous-location d’origine conventionnelle. De plus, la Cour de cassation rappelle que l’article R. 353-37 du code de construction et d’habitation interdit la sous-location pour les logements conventionnés. Nous sommes donc en présence d’une double interdiction de sous-location puisque le logement sous-loué est un logement social. Par ailleurs, l’article 8 de la loi du 6 avril 1989 interdit, sauf clause l’autorisant, la sous-location pour les baux d’habitation mais cette disposition n’est pas appliquée en l’espèce. Le preneur a mis, uniquement, une partie de son logement en sous-location. Il s’agit donc d’une sous-location partielle du bien. Le preneur a donc violé l’obligation légale et l’obligation contractuelle précédemment citées. Le preneur a commis une faute contractuelle. Cependant, l’unique présence de la faute n’est pas une condition suffisante pour que le juge prononce la résiliation du contrat. Toute faute contractuelle n’entraîne pas automatiquement la résiliation du contrat comme sanction. Le manquement doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail au titre de sanction. La gravité doit être appréciée au regard des circonstances. Il faut apprécier in concreto la gravité de la faute. La cour d’appel a, pour apprécier cette gravité, pris en compte la durée des sous-locations, leurs fréquences et l’étendue

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