Commentaire d’arrêt Civ. 3e, 23 juin 2021.

Commentaire d’arrêt Civ. 3e, 23 juin 2021.

"La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. (Art 1124 al 1 du C. Civ) La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis » (Art 1124 al 2 du C.Civ)

Par un arrêt de rejet rendu le 23 juin 2021, la 3e chambre civile de la Cour de cassation vient préciser et délimité le régime applicable à la promesse de vente.

En l’espèce, un couple propriétaire d’un appartement a consenti le 1er avril à une promesse de vente à un couple bénéficiaire. Cependant, il est prévu que l’option pouvait être levée par les bénéficiaires qu’au décès de la précédente propriétaire qui s’était réservé un droit d’usage et d’habitation. Des suites de son divorce, l’épouse devient l’attributaire du bien et ne souhaitant plus vendre, va révoquer cette promesse le 17 février 2010. Toutefois, au décès de la précédente propriétaire, le 8 janvier 2011, l’option a été levée par les bénéficiaires. Ils ont donc assigné l’épouse pour réalisation de la promesse de vente.

Tout d’abord, les bénéficiaires avaient assigné la propriétaire en réalisation forcée de la vente.

Un jugement en première instance a été rendu et par la suite, un appel a été interjeté.

Après un arrêt rendu par la cour d’appel de Grenoble qui ordonne la réalisation forcée de la vente, un pourvoi en cassation a été formé.

Une première décision a été rendue par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 6 décembre 2018 et il s’agit d’un arrêt de cassation qui énonce que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant exclue toute rencontres des volontés réciproques de vendre et d’acquérir et donc que la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée.

Des suites de cet arrêt de cassation, la cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 19 mai 2020 s’est prononcée en affirmant que la rétractation ne constituait pas une circonstance propre à empêcher, la formation de la vente et du contrat. Elle en déduit donc que les consentements des parties s’étaient rencontrés lors de la levé de l’option, par les bénéficiaires, la vente étant donc parfaite.

La propriétaire ce pourvoi en cassation en sollicitant le rejet de la demande et subsidiairement la rescision de la vente pour lésion.

En effet, selon la demanderesse, la vente ne peut pas être déclarée comme parfaite, car étant donné que la rétractation de la propriétaire avait eu lieu avant la levée de l’option par le bénéficiaire, cela exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir et donc la cour d’appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

La 3e chambre civile de la Cour de cassation est donc amené à savoir si la rétractation d’une promesse de vente antérieure à la levée d’option des bénéficiaires dans les délais convenus peut-elle empêcher la formation du contrat ?

La Cour de cassation va rendre un arrêt de rejet où elle confirme l’arrêt d’appel en affirmant qu’à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire.

De même, elle énonce qu’il convient d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

Elle relève donc que dans l’acte du 1er avril 1999, le promettant avait donné son consentement à la vente sans restriction, que la levé de l’option par les bénéficiaires était intervenu dans les délais convenus et donc que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente étant donné que les consentements des parties s’étant rencontrés, donc que la vente était bien parfaite.

La Cour de cassation avec sa solution dans cet arrêt opère à un revirement de jurisprudence qui amène à nous intéresser au cadre jurisprudentiel antérieur à l’arrêt du 23 juin 2021 (I), puis nous étudierons le changement de régime pour les promesses conclues avant l’entré en vigueur de l’Ordonnance du 10 février 2016 (II).

I - Le cadre jurisprudentiel antérieur à l’arrêt du 23 juin 2021

Il sera abordé dans un premier temps une jurisprudence hostile concernant l’exécution forcée des promesses unilatérales de vente (A), puis dans un second temps une rétractation désormais sanctionné par l’exécution forcée des contrats (B).

A - Une jurisprudence hostile concernant l’exécution forcée des promesses unilatérale de vente.

Durant de longues années, la Cour de cassation a conservé une position constante concernant les promesses unilatérales de vente.

Une promesse unilatérale de vente est un accord de volonté par lequel une personne s’engage immédiatement envers une autre à passer avec elle un certain contrat a des conditions déterminées. Le bénéficiaire de cet engagement reste libre de ne pas conclure le contrat en laissant passer le délai, ou de le conclure en levant l’option dans le délai.

La Cour de cassation va donc durant longtemps refuser l’exécution forcée en cas de rétractation du promettant avant la levée d’option par le bénéficiaire.

Sa jurisprudence se fonde sur l’ancien article 1142 du code civil qui énonce qu’en cas d’inexécution de la part du débiteur, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts. Elle affirme notamment cela dans le célèbre arrêt de principe « Consort Cruz » en date du 15 décembre 1993 où elle énonce que "tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire, de sorte que la levée d'option par le bénéficiaire de la promesse, postérieurement à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée ».  En d’autres termes, la rétractation du promettant rompt la promesse unilatérale de vente et donc la levé de l’option par le bénéficiaire qui est postérieur à la rétractation est tardive. En effet, le contrat de promesse unilatéral est rompu au moment où le promettant se rétracte et donc cette levé d’option postérieure ne produit aucun effet juridique et donc ne peut pas solliciter de vente forcée.

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