Commentaire d’arrêt : Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-19945 et 13-27050, publié au bulletin

Benedetti                                        Séance n°5 : Les effets de la vente.

Pierre-Baptiste

Groupe n°607.

Commentaire d’arrêt : Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-19945 et 13-27050, publié au bulletin.

Nous sommes ici en présence d’un arrêt de la cour de cassation de la 3ème chambre civil datant du 28 janvier 2015 et qui porte sur le sujet de la subtile distinction entre les obligations de délivrance et de garantie des vices cachés lors de la vente.

En l’espèce, M. Z  et Mme X ont vendu à M. A et Mme B une maison d'habitation, qu'alertés par des mauvaises odeurs, M. A et Mme B ont constaté que l'évacuation de leurs eaux usées n'était pas raccordée au réseau public d'assainissement ; qu'après expertise judiciaire, ils ont assigné M et Mme Z pour obtenir la réparation de leur préjudice.

Les acquéreurs ont sollicité avec succès, par la voie judiciaire en première instance la réparation de leur préjudice résultant de l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement. Les vendeurs avaient fait appel du jugement aux motifs que la non-conformité de la chose vendue obéit au régime de la garantie des vices cachées et non du défaut de sa conformité. La Cour d’appel de Rennes le 23 mars 2013 avait confirmé la position des premiers juges. Les vendeurs ont donc décidé de se pourvoir en cassation.

Les vendeurs font grief à l’arrêt que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachées. Qu'en retenant la responsabilité de M. Z et de Mme X pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher comme elle y était expressément invitée par les dernières conclusions de M. Z si la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et s du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.

Il s’agit donc de se demander ici si la non-conformité de la chose vendue obéit au régime de la garantie des vices cachées et non du défaut de sa conformité ?

La cour de cassation répond par la négative et conforte l’arrêt rendu par la cour d’appel.

Nous verrons dans un premier temps que la cour de cassation opère une distinction traditionnelle entre l'obligation de délivrance et l'obligation de garantie dans la vente (I), pour voir dans un deuxième temps que les défauts de conformités ont tendance à s’affirmer au profit des vices cachés, malgré une recherche de subsidiarité entre les deux actions(II).

1. Une distinction complexe entre l’obligation de délivrance et l’obligation de garantie des vices cachées.

La distinction entre les deux obligations n’est pas toujours aussi claire, un défaut de conformité peut rendre la chose impropre à sa destination normale, ce qui n’empêche pas de procéder à une distinction(A), seulement, au cours des années, la distinction entre le défaut de conformité et le vice caché s’est avéré plus ambigu. (B)

1. Un défaut de conformité rendant la chose impropre à sa destination normale qui ne fait pas obstacle à une réaffirmation de critère de distinction traditionelle.

On se souvient des critères de distinction que la Cour de cassation a historiquement dégagés pour distinguer ces deux obligations : la garantie de conformité est appréciée au regard des stipulations contractuelles tandis que la garantie des vices cachés est appréciée au regard de la destination ou de l’usage normal de la chose. On retrouve un florilège de jurisprudence qui ont admis ses critères pour opérer cette distinction, on peut notamment citer l’arrêt de la cour de Cassation de la 1ère civ du 5 mai 1993, mais aussi celle du 26 juin 2001 de la cour de Cass. 1ère civ. Cependant, dans notre arrêt les vendeurs défendent l’argument que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles et qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés. En d’autres termes, le vice invoqué était l’absence de raccordement d’un immeuble au réseau public d’assainissement alors même qu’il était stipulé l’inverse dans le contrat.  Les vendeurs pouvaient donc s’attendre légitimement, d’une part à ce que la raccordement soit bien fait au réseau public d’investissement, et que d’autre part, ce manquement qui a entrainés des dégâts colossaux constitue un vice caché. Mais la cour de cassation a estimée que le raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles et en a déduit donc que la responsabilité des vendeurs est engagée sur le fondement de la garantie de conformité. La cour de Cassation c’est donc contenté d’établir que l’immeuble qui avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement comme la clause de contrat le stipulait n’était en fait en rien raccordé et que : « les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance. » Rappelons que L’obligation de délivrance conforme est définie à l’article 1604 du Code civil : « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». L’obligation de délivrer une chose conforme consiste pour le vendeur à livrer le bien voulu par l’acheteur, c’est-à-dire un bien répondant aux caractéristiques souhaitées et spécifiées, et sur lesquelles les parties s’étaient mises d’accord. Dès lors, à défaut de délivrer une chose conforme, le vendeur, est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’acquéreur, lequel pourra à sa guise opter entre la résolution de la vente ou son exécution. L'arrêt du 28 janvier 2015 reste tout à fait fidèle à cette ligne à présent clairement définie. Si les juges du fond n'avaient pas à rechercher si l'usage de la chose conforme à sa destination était rendu impossible, c'était parce que le raccordement des eaux, ou plus exactement son absence, était infidèle aux stipulations contractuelles. L'option entre les deux actions est donc clairement fermée. La distinction entre défaut de conformité et vice caché apparaît donc assez étanche, en apparence tout du moins.

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