Commentaire d’arrêt 7 février 2019

Commentaire d’arrêt 7 février 2019

L’arrêt de cassation rendu le 7 février 2019 par la 3e chambre civil de la Cour de cassation est relatif à la violation d’un pacte de préférence, notamment par la formulation de la promesse de vente à un tiers, aux visas des articles 1134 ancien, 1103 et 1104 nouveaux, mais aussi 1583 du code Civil.

Le 4 novembre 2015, une société locataire de locaux commerciaux à accorder à une société tierce une promesse de vente de son droit de bail, mais cette dernière à abdiquer à cette promesse. Le 8 décembre 2015, les bailleurs de la société locataire, l’ont informé leurs désirs d’exercer le droit de préférence qui es stipulé à leurs profits dans le bail conclu. Cependant, la société locataire à cédé le droit de bail à la société tiers le 13 décembre 2015.

 En effet, les bailleurs ont assigné les deux sociétés le 11 janvier 2016 afin d’obtenir la résiliation du bail et annuler la cession effectuée le 13 décembre 2015 puisqu’ils estiment que leurs droits de préférence sont parfaitement légaux.

 La Cour d’appel de Paris à estimée que du fait de la présence d’une renonciation du droit de bail par la société cliente, la promesse de cession caduque à la date précise à laquelle les bailleurs ont exercé leurs droits de préférence. Ainsi, la vente n’a pu se préciser.

 La Cour de cassation devait se prononcer sur le point de savoir si, l’offre de ventre établie lors de la formation d’un pacte de préférence veut-elle vente ? Les requérants peuvent-ils exiger l’annulation du contrat passé avec la société tierce et d’obtenir sa substitution ?

 La Cour de cassation casse et annule le pourvoi formé en appel. En effet, elle a estimer que l’acceptation de l’offre de vente formulée lors d’un pacte de préférence vaut vente. De ce fait, la Cour de cassation renvoie les requérants devant la Cour d’appel de Paris.

 Après avoir montré l’existence d’une violation du pacte de préférence (I), l’étude portera sur le caractère de l’acceptation de l’offre de vente formulée lors d’un pacte de préférence (II).

I- Une violation du pacte de préférence

 Non seulement, une promesse de vente doit réunir des conditions distinctes d’application (A), mais encore, en l’espèce, cette promesse à été formulé à autrui (B).

A) Les conditions distinctes d’application d’une promesse de vente

 L’article 1124 du code civil issu de l’ordonnance stipule que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation de laquelle ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Effectivement, en l’espèce, seule la société locataire s’engage à conclure le contrat définitif avec les bailleurs de la promesse, les bailleurs ne sont engagés à rien. Ainsi, ils bénéficient d’une option, soit, ils peuvent lever l’option, en d’autres termes, acceptés le contrat, soit ils peuvent ne pas lever l’option, c’est-à-dire ne pas conclure le contrat définitif.

 De plus, lorsqu’il y a une promesse unilatérale de vente, il s’engage à vendre le bien précis aux bailleurs. La société locataire à en quelque sorte déjà consenti à la vente définitive. De son côté, les bailleurs ont le temps de réfléchir. En l’espèce, la Cour d’appel de Paris à affirmé que « la promesse de cession était caduque à la date à laquelle M et Mme X ont exercé leur droit de préférence », or les bailleurs disposaient d’un délai de réflexion afin de lever l’option ou non, donc l’offre n’était pas caduque.

B) Une promesse de vente faite à autrui

 Selon l’arrêt commenté, « la société Jess et Co a consenti à la société Iness une promesse de vente de son droit de bail ». Effectivement, la société locataire à formulé une promesse de vente à autrui. Mais, celle-ci devait la formuler en priorité aux bailleurs. De plus, selon l’ancien article 1134 du Code Civil « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». Ainsi, le pacte de préférence conclu entre la société locataire et les bailleurs tiennent lieu de lois seulement à leurs égards. Ensuite, ici, le la promesse de vente n’a pas été exécuté de bonne foi concernant la société locataire puisqu’elle devait la proposer en priorité aux bailleurs, bénéficiant d’un pacte de préférence. C’est par un arrêt du 14 février 2007, que la mauvaise foi lors d’un pacte de préférence à été reconnue.

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