Commentaire d'arrêt du 9 juin 2016

Droit des contrats

-L’arrêt qu'il est ici lieu de commenter a été rendu la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 9 Juin 2016.

Ainsi, il se situe après l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 qui porte sur la réforme du droit des contrats.

Dans cet arrêt, les faits étaient les suivants, un contrat de location a été conclu entre la SCI  La Coterelle et des locataires. Toutefois, ces derniers ont cessé de verser les paiements dues  à la société bailleresse.

Ainsi, la société civile immobilière au titre de bailleresse assigne les preneurs en justice aux motifs que ces derniers n'ont aucunement réagit à la menace de la clause résolutoire. Ainsi les bailleurs vont assigner les preneurs par deux moyens principales. En premier lieu, pour loyers impayés et en second lieu, pour réparation locatives.

En guise de réponse aux bailleurs, les locataires vont mettre en avant pannes perpétuelles de chaudière dont ils furent victimes. Ainsi les locataires veulent se prévaloir de l'exception d’inexécution. Comme réponse au second moyens avancés par les bailleurs, les locataire soutiennent par le biais d'une lettre qu'ils sont propriétaires des objets non restitués.

Le 3 octobre 2013, le Tribunal de Pau accueille les demandes de la société civile immobilière.

En réponse, le 9 juin 2016,  les preneurs  se pourvoi en cassation. Ce même jour, la Cour de Cassation rejette le pourvoi.

Deux questions de droit furent alors posées à la Cour de Cassation. En premier lieu, dans quelles mesures les preneurs peuvent-ils se prévaloir de l'exception d'inexécution ? Puis, lorsque le manquement est avéré dans quelles conditions et sous quels termes  le juge peut-il accéder à la résolution du contrat.

Ainsi, la Cour de Cassation va dans le même ses que la Cour de Pau.Elle retient d'une part qu'en l'espèce, rien ne prouve que les locataires ai été privés de chauffage, ainsi rien ne justifie pour les locataires de validité d'exception d'inexécution dont ils souhaitent se prévaloir. De plus, en raison aux dommages causés par la chaudière, la Cour au titre de dédommagement leur a octroyé une somme relative  et proportionnelle à la nuisance dont ils furent victimes.

En son second moyen, la Cour de Cassation est une fois de plus en accord avec la juridiction de première instance. Elle retient qu'un somme doit être accordée aux bailleurs au vue des nombreuses réparations locatives. En l'espèce certains objets n'ont pas été restitué . Les arguments de locataires trop faibles, ne sont  ne sont pas de nature à pouvoir renverser la charge de la preuve. Outre les disparitions de certains biens, des détériorations ont été constaté.

Cet arrêt s'inscrit dans la problématique générale des litiges en bailleurs et locataires.

Plus précisément, cette décision permet de préciser le champ d'application de la clause résolutoire et par extension de l'exception d'inexécution dont les locataires peuvent se prévaloir.

La clause résolutoire prévoit la résolution du contrat en cas de manquement de l'un des parties à ses obligations. C'est en quelque sorte un moyen de pression juridique et une clause garante de la sécurité juridique.

L’exception d'inexécution quant-à elle, est un moyen juridique de contraindre un partie au contrat à exécuter son obligation.  Le principe est alors de cesser d’exécuter ses obligations en réponse aux manquements manifeste du second partie au contrat. L'obligation ne disparaît pas elle est simplement temporairement suspendue

Afin de comprendre au mieux le raisonnement des juges, Il s'agira d'étudier d'abord dans quelles mesures l'exception d'inexécution peut détourner les effets de la clause résolutoire (I), puis nous étudierons la consécration de ces principes par la jurisprudence et   l'ordonnance de 2016 (II).

I- L'exception d'inexécution une arme pour détourner  les effets la clause résolutoire.

Nous verrons dans un premier temps le régime de la clause résolutoire (A) Puis celui de l'exception d'inexécution (B)

A- La clause résolutoire

Dans cet arrêt, le litige est né d'un refus de paiement de la part du locataire. Ainsi, le locataire à fait défaut à ce à quoi il s'était postérieurement engagé. Dès le début de l’arrêt on apprend que les bailleurs et preneurs était liés par une clause résolutoire. Cette clause représente pour le bailleur une sécurité juridique non négligeable. Ainsi en cas de manquement manifeste du locataire à ses obligations le bailleur peut résilier le bail et ce même sans l'accord de son locataire, ainsi la clause résolutoire peut se solder par une résolution du bail même si celle- ci est unilatéral. Ainsi, dans cet arrêt  la société bailleresse a bien délivrer un commandement de payer aux locataires avant de même de saisir la justice. Notons que dans le cas ou les bailleurs aurait accepter de procéder aux paiements et à la réparation des préjudices, la société n'aurait même pas eu le besoin d'aller devant les juridictions de droit.

Il est important de la différencier de la résolution judiciaire. En effet aucun «  manquement grave » définit par l'article 1224 n'est requit, un manquement suffit. Ainsi, comme on peut le constater dans l’arrêt les juges de fonds  ne font pas mention de ce manquement grave mais se fonde sur l'article 1224 qui dispose que «  la résolution judiciaire se produit de plein droit, par le seul effet de la clause et sans condition de gravité ». On peut donc objectivement affirmer que l'avantage principale de cette clause c'est qu'elle se suffit à elle-même.

Cette clause présente d'autres avantages, en effet, même sous l'emprise d'une clause résolutoire, le bailleur peut quand même avoir recours à la résolution judiciaire ou même solliciter l’exécution forcée du contrat.    

Ainsi, on peut retenir la place omnisciente de la clause résolutoire dans un contrat de location.  

Maintenant que nous avons définit clairement la clause résolutoire il est important d'en dessiner les limites

B- L'exception d’inexécution

Comme nous pouvons le constater dans l’arrêt du 9 juin 2016, les locataires pour se justifier ont évoquer l'exception d'inexécution. Plusieurs questions émanent donc de l’arrêt. Premièrement quelles sont les conditions et les effets  de cette exception d'inexécution . Tout d'abord, elle ne concerne que les contrats synallagmatiques, les deux parties doivent être engagées.

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