Commentaire d'arrêt 23 juin 2021

Commentaire d’arrêt : Civ.3, 23 juin 2021, n° 20-17.554, FS-B, RTD civ. 2021. 630, obs. H. Barbier

L’arrêt étudié est un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, réunissant une formation de section. Il date du 23 juin 2021 et est mentionné au Bulletin d’information de la Cour. Il traite du sujet des avants contrats, notamment de la promesse unilatérale de vente.

Un couple vendeur d’un appartement conclu avec un autre couple une promesse unilatérale de vente. La levée d’option ne pourra se faire qu’une fois la précédente propriétaire décédée. Le couple vendeur, qui est donc promettant, divorce quelques années plus tard. La femme divorcée devient alors attributaire du bien mais elle se rétracte de cette promesse. L’ancienne propriétaire décède ensuite et le couple bénéficiaire va donc lever l’option.

Ils assignent alors la femme en réalisation de la vente. La Cour d’appel leur donne droit au motif que la femme avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée d’option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus. Elle estime que la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance pouvant empêcher la vente. La Cour d’appel déclare la vente parfaite.

 La femme forme alors un pourvoi contre cette décision au motif que le couple bénéficiaire a formé la levée d’option après la rétractation, alors que dans une promesse unilatérale de vente, si la levée d’option formée par le bénéficiaire est exécutée postérieurement à la rétractation, elle exclu toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir. Elle estime alors que la Cour d’appel a violé les anciens articles 1101 et 1134 en statuant ainsi et en considérant une vente parfaite. Ces articles disposent que « le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. » et que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. ». Elle sollicite alors une démarche permettant d’annuler la vente immobilière.

La rétractation d’une promesse de vente empêche-t-elle la vente lors d’une promesse unilatérale de contrat ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi et donne droit à la décision de la Cour d’appel. Elle reprend le moyen de la demanderesse et affirme qu’elle jugeait jusqu’à présent, dans son arrêt de 1993 en l’occurrence, que l’obligation ne constituait qu’une obligation de faire et que la levée d’option survenant après la rétractation de la promettante écartait bien la possibilité d’une rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir.

Toutefois, la Cour de cassation précise ensuite que la promesse unilatérale de contrat comme dans le litige susvisé, est un avant contrat, et non une simple offre de vente. La promesse unilatérale de contrat contient donc les éléments essentiels du contrat définitif qui vont servir au pouvoir de lever l’option par le bénéficiaire, ainsi que la date à laquelle les conditions de validité de la vente, de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer son bien vont s’apprécier. De plus, depuis l’arrêt de 2007, toute partie contractante peut poursuivre l’exécution forcée du contrat lorsque cela est possible et pour n’importe quelle nature d’obligation. La cour de cassation estime alors qu’un « promettant signataire s’oblige défectivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire » lors d’une promesse de vente. La Cour de cassation affirme alors qu’il s’agit d’un contrat déjà établi donc le régime contractuel doit être appliqué, et non le régime précontractuel.

Par cet arrêt, la Cour de cassation opère un revirement des jurisprudences antérieures concernant la promesse de vente (I), et va ainsi poser clairement sa définition (II).

I – Le revirement de jurisprudence de la Cour de cassation

La Cour de cassation opère un revirement qui est considéré comme inattendu. En effet, la notion de promesse unilatérale de contrat est longtemps restée floue. Mais l’arrêt du 23 juin 2021 va venir contredire les jurisprudences antérieures et passer la notion de promesse unilatérale de contrat d’une obligation de faire à une obligation de donner.

1. La contradiction avec les jurisprudences antérieures

Parmi une des premières constatations faites de l’arrêt, on aperçoit que le litige se produit avant la réforme du droit des contrats de 2016. Pour autant, la Cour de cassation statue en derniers recours postérieurement à cette réforme. Elle va tout de même respecter la loi dans le temps car va faire l’application des anciens articles du Code civil, comme l’article 1142. Malgré cette application respectueuse du temps et de la nouvelle ordonnance, il n’empêche que la Cour de cassation va remettre en cause ses précédents arrêts. En effet, l’arrêt de 1993 posait le principe tel que l’obligation de la promettante, qui résultait d’une promesse de vente, ne constituait qu’une obligation de faire et que la levée d’option, si elle était postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir. La Cour de cassation reviendra sur ce principe en le contredisant totalement dans son arrêt de 2021. Pour elle, ce principe est désormais du passé et ne s’applique plus lors d’une promesse unilatérale de vente, qui est maintenant considérée comme un avant contrat. Elle contredira également une décision qu’elle a prise dans un arrêt relativement récent, l’arrêt du 6 décembre 2018. Celui-ci interdisait complètement la réalisation de l’exécution forcée de la vente. La Cour de cassation estimait qu’elle ne pouvait être ordonnée dans les mêmes circonstances. L’arrêt de 2021 va donc venir modifier les effets de la rétractation avant la levée de l’option et ainsi rentrer en totale contradiction de ses précédents arrêts. Le promettant ne va désormais plus pouvoir se rétracter et il va passer d’une obligation de faire à une obligation de donner.

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