Commentaire d'arrêt 16 février 2000

        Le bail, autrement appelé le louage d’ouvrage est définit par l’article 1709 du Code Civil comme étant « Un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certains temps, moyennant un certain pris que celle-ci s’oblige de lui payer ». La naissance d’un bail suppose donc la réunion de trois éléments: la jouissance d’un bien, une durée et un prix. En effet, le contrat de bail est un contrat qui assure un droit de jouissance sur une chose au preneur en lui assurant un droit personnel, pendant une certaine durée et moyennant un certain prix. Selon l’article 1742 du code civil : « Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. » ainsi un transfert du bail peut s’opérer après le décès de l’une des parties. Ce transfert du bail va être régit par la loi mais est toutefois sujet à divers questionnement quant à ses effets.

        C’est en ce sens qu’un arrêt en date du 16 février 2000 va être publiée au bulletin puisqu’il va apporter une précision significative en la matière. Ainsi, la Cour de cassation en sa troisième chambre civile va statuer en matière de transfert de bail et plus précisément sur les effets d’un transfert du bail consécutif au décès d’un locataire.

        En l’espèce, un contrat de bail à été conclu entre un bailleur et un preneur. Or, suite au décès du locataire le contrat de bail a été transféré a ses deux enfants. Le bailleur assigna ces derniers en paiement de l'arriéré de loyers antérieur au transfert. De plus, il entend faire appliquer une clause résolutoire si les enfants ne paient pas le loyers du par le défunt locataire.

La cour d’appel de Grenoble dans un arrêt du 15 octobre 1997 va déclarer irrecevable la demande du bailleur au motifs que les enfants du preneur décédé ne pouvaient être reconnus débiteurs de l’arriéré locatif en vertu du transfert de location dont ils ont bénéficié et ceux se basant sur l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Elle à fondé sa décision également selon les règles successorales. Le demandeur forme un pourvoi en cassation au moyen  que la reprise de l'arriéré locatif du locataire défunt ne constitue pas une condition mais une conséquence du transfert automatique du contrat qui s'opère de plein droit même à leur insu en cas de décès du locataire au profit des personnes visées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le transfert du contrat ne constituant pas un nouveau contrat, son bénéficiaire est tenu non seulement au paiement des loyers à compter du décès du locataire qui a engendré le transfert mais également au paiement des loyers exigibles antérieurement et impayés ; qu'il ne peut y échapper qu'en refusant le transfert, en donnant congé. De plus il insiste sur le fait que la transmission du contrat s’opère en vertu de la loi et non à titre successorales.

Les enfants du locataire décédé sont-ils solidairement tenus au paiement d'un arriéré de loyers?

La Cour de cassation dans son arrêt de rejet répond négativement à cette question et indique que que les bénéficiaires du transfert du contrat, ici les enfants du locataire décédé, ne pouvaient en tant que nouveaux locataires être reconnus débiteurs de l'arriéré de loyers et précise ensuite qu'en tant qu'héritiers ils ne pouvaient être condamnés solidairement au paiement de cette dette.

I - Le transfert du bail : nature et effets

1. Le transfert du bail régit par les règles successorales et des règles spéciales

Le bail d’habitation est contrat par lequel un propriétaire bailleur donne à un locataire la jouissance d’un local à usage  à usage principale d’habitation pendant une durée déterminée monnayant le versement d’un loyer.

En matière de bail d’habitation, le bail ne cesse pas au décès du locataire, sauf si une clause du bail le prévoit. Ainsi, en cas de décès du locataire et lorsque le bail est en cours, il est transféré aux héritiers du preneur conformément à l'article 1742 du code civil. Ainsi, il en résulte qu'au décès du locataire, le bail est transmis aux héritiers ou aux légataires universel. Jusqu'au partage de la succession, le droit au bail donc l’actif successoral bénéficie à l'hérédité (V. Cass. 3e civ., 10 janv. 1978, Bull. civ. III, n° 21).

La loi du 6 juillet 1989 prévoit, dans son article 14 al 2 de façon limitative les éventuels bénéficiaires au transfert. Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Toutefois, la transmission du bail d’habitation est automatique dans certaines hypothèses. En effet, aux termes de l’article 1751 du code civil (modifié par la loi du 3 décembre 2001), le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, en dépit d’une convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Ainsi, En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

A l’inverse, pour les concubins le transfert se fera sous condition de délais de cohabitation et de sa qualité en tant que concubin (concubinage stable et durable).

En cas de demandes multiples (plusieurs personnes remplissent les conditions leur permettant de se prévaloir du transfert du bail), il appartient au juge de désigner le bénéficiaire « en fonction des intérêts en présence ». A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, le bail à été transféré ici au enfants du locataires décédés, autrement dit les descendant qui sont également les héritiers du défunt. L’enjeux est ici de savoir si les locataires doivent payer les arriérés de loyer, autrement dit la somme correspondant au loyers impayé de leur mère. Ainsi, étant donné que les bénéficiaires sont les héritiers et également considéré comme « nouveaux locataire » bénéficiant du transfert, l’enjeux est de savoir qu’elles effets ces deux régimes produisent-ils et surtout quelle régime va être appliqué en l’espèce.

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