Baux commerciaux

Les locations commerciales bénéficient d’un statut protecteur pour le locataire. Il s’agit des dispositions du décret du 30 septembre 1953 codifié sous l’article L145-1 et suivants du Code de commerce.

Le statut protecteur du décret de 1953 s’applique au baux des immeubles ou locaux dans lesquels est exploité un fonds, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant, soit à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers.

Les conditions pour être soumis de plein droit au statut des baux commerciaux sont donc la présence d’un bail portant sur un local, l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal, l’immatriculation de l’exploitant au RCS ou au répertoire des métiers

Lorsque ces conditions sont réunies, la règlementation des baux commerciaux s’applique de plein droit : toute clause qui serait contraire aux dispositions du décret de 1953 (droit au renouvellement, révision du loyer, déspécialisation) serait considérée comme nulle.

Ce statut est avantageux, pour diverses raisons, aux locataires ce voyant l’appliquer. De nombreuses personnes louant des locaux pour leur activité ont voulut ce voir appliquer ce statut. Des litiges sont donc nés, les juges ayant parfois une difficulté pour constater l’existence d’un fond de commerce, cela étant une condition nécessaire pour l’application de ce statut. Une constante apparait dans la doctrine et la jurisprudence pour caractériser un fond de commerce, cette constante est le rattachement d’une clientèle propre au fond. Selon la doctrine et la jurisprudence un fond de commerce ne peux pas ce concevoir sans clientèle. On peut considérer que la simple présence d’une clientèle propre permet de caractériser un fond de commerce, la caractérisation de la clientèle a été considérablement modifiée par la jurisprudence. Mais un arrêt de la 3e chambre civile de la cour de cassation, rendu le 1er octobre 2003 est venu ajouter un nouveau critère à la caractérisation d’un fond de commerce.

Dans les faits de cet arrêt, une société a mis a disposition d’une personne physique un stand sur la terrasse couverte du café que cette société exploite, pour que cette personne puisse vendre des crêpes a des clients, venant aussi bien du café lui même que de la rue. Cette disposition a été prise par une convention en date du 1er juin 1996, mais a été rompue unilatéralement par le gérant de la société en novembre 1996.

Un litige est né de cette rupture.

La CA de paris dans un arrêt du 22 septembre 2000, déboute le vendeur de crêpes de ses demandent fondées sur les dispositions du décret du 30 septembre 1953.

Ce dernier forme alors un pourvoi.

Tout d’abord dans la première branche du moyen unique, pour le pourvoyeur, la présence d’une clientèle propre suffit à caractériser un fond de commerce, de plus les dispositions relatives à un bail commercial s’appliquent au baux des immeubles ou locaux ou ce fond est exploité. Le pourvoyeur reproche à la cour de ne pas caractériser son activité de fond de commerce, simplement de part l’absence d’autonomie matérielle. En effet la société bailleur fournit au locataire eau, électricité et ingrédients. Ce refus étant prononcé malgré la constatation que le vendeur de crêpes a une clientèle propre. En effet celui-ci vend des crêpes à des passants dans la rue, cela suffisant, selon lui, à caractériser l’existence d ‘un fond de commerce. De plus le locataire était inscrit au registre du commerce (URSSAF), et il a fait une demande d’aide à la création d’entreprise. Tous ces éléments permettant de caractériser l’existence du fond de commerce au profit du locataire. La cour aurait donc violé l’article L145-1 du code de commerce, n’ayant tiré aucune conséquence de ces constatations.

Dans la deuxième branche du moyen, le pourvoyeur fait grief a la cour d’exiger une preuve écrite de l’existence du bail, cela dans le but d’apporter des précisions sur les dispositions concernant les conditions, la durée, le montant du loyer et du pas de porte et des clauses particulières alors même que la mise en œuvre du bail commercial est indépendante de l’existence d’un bail écrit. La cour aurait viole l’article L145-1 du code de commerce.

L’existence d’un fond de commerce dépend t-elle uniquement de l’existence d’une clientèle propre ?

La 3e chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt en date du 1er octobre 2003 rejette le pourvoit formé par l’exploitant du stand de crêpes. En effet la cour refuse d’accorder à cet exploitant le bénéfice du statut de bail commercial énoncé par le décret du 30 septembre 1953. Pour la cour il n’y a pas d’exploitation de fond de commerce, cela malgré l’existence d’une clientèle propre. En effet le vendeur de crêpes n’a aucune autonomie de gestion, celui ci dépendant totalement du bailleur exploitant la terrasse du café sur laquelle le stand est installé que ce soit pour la fourniture d’eau, d’électricité, de matérielle et d’ingrédients nécessaire a la confection des crêpes, mais aussi pour les horaires d’ouverture et de fermeture.

A travers cet arrêt il est évident que le locataire souhaite ce voir appliquer le statut des baux commerciaux, cela étant très avantageux pour celui-ci. Il apporte donc la preuve qui selon lui est nécessaire a la caractérisation d’un fond de commerce, mais la cour rejette son pourvoi (I), pour elle le rattachement d’une clientèle propre a son exploitation ne suffit désormais plus a caractériser son activité de fond de commerce, elle effectue donc un revirement ayant des conséquences pour les litiges futurs (II).

I) Le refus de l’application du statut des baux commerciaux au locataire par le juge.

Le droit au bail, issue du décret du 30 septembre 1953, est d’une importance cruciale pour la protection des locataires d’immeubles ou locaux exploitant un fond de commerce. Ce statut leur apportent de nombreux bénéfices, il est donc normal, dans l’espèce, que le vendeur de crêpes, souhaite dans son litige ce voir appliquer ce statut (A). C’est pourquoi il apporte dans son moyen la preuve que son activité et attaché à une clientèle propre et indépendante a celle de son bailleur. Cela devant normalement suffire à caractériser l’exploitation d’un fond de commerce (B).

A) Le locataire voulant ce voir appliquer le bénéfice du statut des baux commerciaux

S’il est possible que le commerçant exerce son

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