Baux commerciaux

BAUX COMMERCIAUX

• Creation
• Exécution
• Fin du contrat de bail

Tribunal judiciaire qui est engagé

Loi = texte voté par l’assemblée nationale et le cena cad le parlement

Afin d’exercer son activité commerciale, le commerçant a besoin d’un local. Soit il est propriétaire des murs, soit il ne l’ai pas. On parle alors de bail commercial. Le bail est défini dans le CC.

Première précision, le droit au bail ne doit pas être confondu avec le fonds de commerce. C’est un ensemble d’élément mobilier qui permettent au commerçant d’exercer son activité. L’élément essentiel est la clientèle. (marchandise, licence, mobilier, le droit au bail, l’enseigne…). Un fonds de commerce ne prend jamais les murs. 

Le droit au bail est particulièrement important pour le commerçant car c’est aussi de ce bail que dépend la clientèle. Le bail commercial était autrefois soumis aux règles du droit civil. Le preneur (locataire) est alors soumis à la seule volonté du bailleur lorsque ce dernier refusait en fin de bail de renouveler le contrat.

La première loi qui est venue apporter une protection pour le commerçant date de 1926. Cette loi a instauré un droit aux renouvellements du bail. La véritable protection provient d’un décret de 1953. Ce texte va règlementer les rapports entre bailleur et preneur que ce soit des artisans, commerçants..

Ce décret-loi a posé des règles fondamentales et notamment la compétence du tribunal judiciaire. La deuxième mesure concerne le délai de prescription. Le délai est de 2 ans en baux commerciaux. La troisième mesure qui est importante est le droit aux renouvellements en fin de bail pour le preneur avec l’interdiction de toutes clauses qui auraient pour objet ou pour effet d’y porter atteinte. Le bail commercial a depuis, fait face à différentes réformes.

Les principales sources sont :

• La loi
• Les habitudes/coutumes
• J’ai pas la suite

1. La conclusion du contrat de bail

Le Bail commercial étant un instrument de travail pour le commerçant, ce dernier doit pouvoir l’utiliser le plus largement possible. Aussi, le régime des baux commerciaux est soumis à de nombreuses dérogations par rapport au bail de droit commun. Toutes les dispositions prévues par la loi ne sont pas impératives cad qu’il est possible d’y déroger.

1. Le formalisme

Le contrat écrit n’est pas obligatoire mais il est plus que recommandé. En revanche il est nécessaire et pour la forme de cet écrit, soit par acte notarié ou par acte sous seing privé. Il s’agit d’un contrat non solennel puisqu’il n’est pas obligatoire. Je n’ai donc pas de contrainte sur la forme et sur le contenu. Le contrat existe dès la rencontre des consentements. Toutefois, selon l’activité exercée, par exemple un débit de boisson(bar), un contrat de bail sous forme authentique est nécessaire. Le contrat de bail doit comporter certaine annexe :

• état récap des travaux effectués dans les 3 ans
• doc de copropriété
• diagnostics
•  assurances
• états prévisionnels des travaux dans les 3 ans à venir
• listing des charges/taxes avec répartition entre bailleur et preneur

sanction de nullité = quelqu’un sous tutelle qui signe, il manque une condition de fonds

sanction de résolution = effets comme nullité mais la cause ne vient pas d’un manquement condition

sanction caducité = manquement formalisme

On a nullité absolue(= tt personnes ayant intérêts) et relative (=affecte une personne membre du contrat)

1. les parties au contrat de bail

Contrat de bail étant un contrat synallagmatique. Lors de la conclusion, des conditions s’imposent aux 2 parties. Un consentement libre, éclairé et non vice est exigée. (vice consentement = dol ; violence ; erreur sur la personne et sur la chose)

Le bailleur (cad propriétaire des murs)

• ca peut être une personne physique(=remplir condition capacité juridique) ou moral
• avoir la capacité requise

En droit on a

• acte de gestion administration (louer)
• acte conservatoire (entretenir)
• acte de disposition

Un majeur sous tutelle ne peut pas en effectuer

Le bail commercial est assimilé à un acte de disposition puisque le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement. La pleine capacité est donc nécessaire pour donner un bail de nature commercial. Cela signifie que les majeurs protégés, c’est le représentant légal qui signera le contrat de bail ( tuteur ou curateur).

S’agissant des mineurs, c’est son représentant qui va conclure le bail, dans cette hypothèse, le preneur n’a pas droit au renouvellement sauf autorisation spécial du juge des tutelles.

 Si le bien/immeuble appartient à des époux. Si biens communs, il faut la signature des 2. Admettons que mariage sous communauté et que signature que d’une partie alors, nullité dans les 2 ans à partir signature de l’acte ou de la connaissance de l’acte avec tribunal judiciaire. Si immeuble appartient à une indivision = tt les membres doivent signer. Admettons droit de propriété démembré avec usufruit et nu-propriétaire, il faut signature des 2 pour bail commercial.

RAPPEL : Régime matrimoniaux ( communauté réduite aux acquêts si pas contrat de mariage ; séparation de bien cad chacun à ses propres biens, communauté universelle cad que tt es communs)

RAPPEL : droit de propriété

• usus = user/utiliser
• fructus = percevoir le loyer
• abusus = pouvoir vendre ; c’est la nu propriété

On peut séparer abusus du fructus et de l’usus. On peut séparer l’usus du fructus et de l’abusus

Le preneur (cad le locataire, propriétaire du FDC.)

Il doit être commerçant, artisan, il doit être immatriculé chambre des commerces. Une association ne peut pas être preneur avec régime baux commerciaux parce que pas d’activité.

Contrat location gérance = C’est un proprio de FDC qui loue son FDC, propriétaire sous-loue son FDC. Le locataire gérant exploite FDC à ses risques. C’est le locataire-gérant qui doit être immatriculé et plus le preneur en cas de location gérance. Le preneur doit être de nationalité FR ou ressortissent de l’UE ce qui va surtout pour le droit au renouvellement

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