Usucapion et atteinte au droit de propriété

MABICKA STEVEN                                                                14 novembre 2017

Séance 6 : ACQUISITION ET PREUVE DE LA PROPRIETE DES IMMEUBLES

Dissertation : Usucapion et atteinte au droit de propriété

Droit et temps forment un couple fécond. C’est ainsi que le temps et particulièrement la durée peut jouer une fonction créatrice d’un droit réel de propriété. La prolongation d’une situation de fait (possession) permet au possesseur de se voir conférer le titre du propriétaire inactif. Il s’agit là d’un mécanisme de l’usucapion, dit aussi prescription acquisitive, considérée depuis la rédaction du code civil comme un facteur d’ordre social. Pourtant, la période contemporaine a donné lieu à une remise en cause devant les prétoires, nationaux ou européens du bien-fondé de l’atteinte portée au droit du  véritable propriétaire.

La propriété c’est le droit réel le plus complet en ce qu’il confère un ensemble de prérogatives (usus, fructus, et l’abusus) sur une chose et d’en tirer toutes les virtualités (Article 544 du Code civil). C’est le caractère absolu du droit de propriété. La propriété a un caractère absolu, ce qui appelle une protection. La propriété est un droit fondamental à valeur constitutionnelle consacrée aux articles 2 et 17 de la DDHC de1789. L’article 2 vise un certain nombre de droits naturels et imprescriptibles de l’homme. L’article 17 dispose que la propriété est un droit inviolable et sacré.

         S’agit-il pour autant d’un droit absolu ? On sait que le droit de disposer est un pouvoir à la fois juridique et matériel qui comporte des restrictions. Il peut être atteint de différentes manières. Dans sa dimension juridique, il peut être limité par l’Etat (Ex : Autorisation administrative ; droit de préemption de l’Etat ; les servitudes légales ou conventionnelles telle que la clause d’inaliénabilité, etc.)

La propriété doit être conciliée avec d’autres droits et libertés fondamentales. Ex : LE droit au logement. C’est un droit à valeur constitutionnelle.

Les cours européennes considèrent que la propriété peut être limitée au nom de l’intérêt général. Les articles 544 et 545 du Code civil prévoient une possibilité de limitation.

Très récemment a été posée la question de la conformité de l’usucapion aux normes européennes et à la convention de l’UE.

L’usucapion est un mode exceptionnel d’acquisition. Le mode habituel est le transfert de propriété.  Le nouveau propriétaire acquiert son droit du transfert du précédent. Avec l’usucapion, le nouveau propriétaire l’obtient d’une possession prolongée pendant un certain moment (articles 712 et 2258 et suivants).

Il y a l’usucapion trentenaire et l’usucapion abrégée (10ans). Elle concerne les biens meubles et les immeubles.

Comment admettre que l’écoulement du temps puisse entrainer une dépossession du véritable propriétaire au profit d’un tiers ?

En réalité l’examen des conditions d’usucapion trentenaire et abrégée montrera que d’autres considérations s’ajoutent à l’écoulement du temps (I), lesquelles lui permettent de passer l’épreuve du contrôle de constitutionnalité et de conventionalité (II).

1. Conditions de l’usucapion trentenaire et abrégée

1. Règles communes

Pour être utile à l’usucapion, la possession doit remplir plusieurs critères. Il faut tout d’abord une maitrise de la chose. Cette notion de maitrise renvoie :

• Au corpus, qui renvoie à l’emprise matérielle sur la chose
• L’animus domini, qui est l’intention de l’occupant de se comporter comme propriétaire.

L’usucapion suppose donc des actes matériels de possession accomplis par le propriétaire.

Doc.9 : Civ. 3e, 20 février 2013 : la possession établie par les actes de possession réelle peut se conserver par l’animus tant que la possession est ininterrompue. C’est la possession solo animo. Cette possession solo animo est critiquée car elle s’apparente à une possession clandestine.

La possession ne doit pas être vicieuse. Cela renvoie à trois vices :

• La violence
• La clandestinité ; il faut que la possession s’affiche. Il faut que le possesseur se comporte comme le propriétaire aux yeux de tous. Pour autoriser une atteinte au droit de propriété,  il faut une inertie du propriétaire. Il ne peut avoir une inertie du propriétaire que s’il y a une propriété apparente, visible.
• Non-équivoque ; il faut que ces actes accomplis par le possesseur exprime clairement son intention de se comporter comme son propriétaire.

Il faut que la possession soit paisible, publique. Elle joue selon l’article 2258 « Même si le possesseur est de mauvaise foi ». En revanche, ceux qui possèdent pour autrui ne peuvent pas prescrire (contrairement à ceux énumérés à l’article 2266 Code civil, qui sont des Détenteurs précaires). En raison d’un contrat, les détenteurs précaires reconnaissent le droit de propriété de propriété.

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