Pourvoi n°13-18446 du 12 juin 2014

"Il n'y a que les erreurs qui donnent du prix à la vérité" Jules Renard, 1903

Le pourvoi n°13-18446 du 12 juin 2014 a été jugé par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation.

Un terrain a été vendu le 27 novembre 2008 par les époux X aux consorts Y. Cependant, lorsque les acquéreurs, consorts Y, ont voulu construire une maison habitable sur leur terrain nouvellement acquis, leur permis de construire leur a été retiré 4 mois plus tard (le 5 janvier 2009) pour raison de suspicion de la présence d'une cavité souterraine. Les consorts Y ont donc assigné le notaire et les époux X en annulation de la vente et en réparation d'un préjudice subi.

Une première instance a donc été ouverte à la demande des consorts X. La décision du tribunal nous est inconnue. L'affaire a par la suite était portée devant la Cour d'Appel. Celle-ci, après étude de l'espèce, affirme la position des consorts Y. En désaccord avec la décision rendue, les vendeurs, les consorts X, forment alors pourvoi devant la Cour de Cassation.

Contestant la décision d'appel, les consorts X ont alors avancé un moyen divisé en deux branches. Dans un premier temps, ils rappelaient que la constructibilité immédiate du terrain était possible lors de la formation du contrat et qu'ainsi, aux vues de la jurisprudence antérieure, l'erreur était inexistante. Dans un second temps, ils ont relevé qu'affirmer que la cause du retrait de permis préexistait à la vente et relever que le permis avait été retiré en raison du risque lié à la présence d'une cavité souterraine mis en évidence après la vente, était contradictoire. La Cour d'Appel aurait ainsi violé l'article 1110 du code civil.

La découverte d'une erreur constituant un vice de consentement constitue-t-elle une cause de nullité du contrat immobilier conclu ?

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a statué le 12 juin 2014 que "la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d'une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d'appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n'avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle". La Cour a donc rappelé le principe selon lequel l'erreur s'appréciait à la date de conclusion de la vente et jugé que la constructibilité du terrain représentait une caractéristique déterminante dans la conclusion du contrat.

Cet arrêt a marqué la jurisprudence française en clarifiant par sa décision le droit contractuel. En effet, cet arrêt, qui a redéfinis l'erreur comme "la représentation erronée de la vérité" et le vice de consentement comme "un fait venant altérer le consentement d'un sujet de droit lors d'un engagement à travers un acte juridique", a posé les limites de l'appréciation de l'erreur constituant un vice de consentement. Il a rappelé que pour apporter la nullité au contrat, "l'erreur doit porter sur la substance même de la chose qui en est son objet" (ancien article 1110 al 1 du code civil). Aujourd'hui, le nouvel article 1130 du code civil aiguise les caractéristiques de la conclusion d'un contrat en posant la définition du principe d'élément déterminant qui "s'apprécie à l'égard des personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné". Cet arrêt étend donc le champ d'application des erreurs puisqu'il s'étend à la substantialité des erreurs, substance que l'on peut qualifier de chose ayant déterminé le consentement du contractant. Ainsi des trois vices de consentement prévus par le code civil, l'erreur est la plus souvent invoquée. Elle donne d'ailleurs lieu à une jurisprudence abondante, que la doctrine interprète.

Les questions qui s'apprécient sont ainsi la question de la rétroactivité dans la nullité du contrat (II), grand sujet de débats doctriniens, et celle de la qualification de l'erreur comme vice de consentement d'un contrat immobilier (I).

1. Qualification juridique de l'erreur

L'erreur nait de ce que la réalité n'est pas conforme à la conviction de l'une des parties. Claire en apparence cette définition s'obscurcit lorsqu'il s'agit de savoir quelle réalité prendre en compte. C'est ainsi qu'une erreur portant sur la substance de la chose (A) peut constituer un vice de consentement sur un élément déterminant à la conclusion du contrat (B)

1. Erreur sur la substance de la chose

Le caractère substantiel de l'erreur se rapporte à la qualité de la chose ayant déterminée le consentement du contractant. Cet arrêt constitue une avancée jurisprudentielle importante dans le sens où il étend le champ d'application de la nullité contractuelle en incluant la qualité substantielle de l'objet. Cette qualité a une appréciation subjective puisqu'elle dépendra de l'appréciation du législateur lors de l'évaluation de l'espèce. L'erreur est donc étendue à la qualité essentielle de l'objet du contrat. Ainsi, dans cet arrêt, la constructibilité du terrain constitue immanquablement une qualité substantielle primordiale à la vente de l'immeuble.  L'ancien article 1110 du code civil consacrait ce principe de qualité substantielle dans sa disposition : " L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. Elle n'est point une cause de nullité lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention." Il est par ailleurs aujourd'hui consacré à l'article 1132 du code civil : "L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant."

Cette erreur sur la substantialité de l'objet du contrat inclus donc un vice de consentement du contractant. En effet, le consentement, critère irréfragable de la constitution d'un contrat, doit être donné par une personne juridique apte à exprimer sa volonté. Dans cet arrêt, c'est la qualité même de l'objet vendu qui constitue un vice de consentement, puisque lors de la conclusion du contrat la volonté de construction immédiate sur le terrain vendu était connue des vendeurs. Ainsi, il va de soi que la réalité de la vente ne correspondait pas à l'immeuble attendu par les acquérants et qu'en cela il constitue un vice de consentement à la conclusion du contrat.

...