La protection de la propriété

TD Droit des biens

Séance 5 : La protection de la propriété

Il est d’un principe, qui n’a pas évolué depuis 1804, que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

L’atteinte à la propriété est sacré et son empiètement est sévèrement puni au fil des jurisprudences. La question se pose alors fréquemment, de savoir si cette sanction est toujours juste et proportionnée à toutes les situations d’atteinte au droit de la propriété. Cette question a de nouveau été posée a la cour de Cassation dans l’arrêt n° 16-15792 datant du 17 mai 2018.

Le 17 mai 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation devait se prononcer sur le point de savoir si les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien illégalement construit sur le terrain d’autrui étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien.

En l’espèce, un couple a assigné le propriétaire d’un terrain en revendication de la propriété, par prescription trentenaire, de la parcelle qu’ils occupaient sans droit ni titre et sur laquelle ils ont construit illégalement leur maison.

Le propriétaire se prévalant de son titre de propriété, a demandé la libération des lieux et la démolition de la maison.

Par une décision en date du 11 janvier 2016, la Cour d’appel n’a pas fait droit à la demande des occupants, considérant qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’une prescription trentenaire et a ainsi jugé en faveur du propriétaire, qu’ils devaient quitter les lieux et démolir leur maison.

L’époux occupant, devenu veuf au cour de la procédure, a formé un pourvoir en Cassation sur le fondement du droit au respect de son domicile prévu par l’article 8 de la Convention européenne.

Le droit au respect du domicile doit-il s’effacer en faveur du droit de la propriété ?

Dans sa décision n°16-15792 du 17 mai 2018, la Cour de cassation rejette le pourvoi des occupants, confirmant ainsi le jugement de la Cour d’appel de Cayenne en date du 11 janvier 2016.

Dans un premier temps, sera abordé le droit fondamental du respect du domicile, pour affirmer la primauté du droit de la propriété sur le respect du domicile dans un second temps.

1. Le respect du domicile : un droit fondamental

Le respect du domicile découle du droit au respect de la vie privée (a) ; l’ingérence par une autorité publique dans ce droit constituerai une atteinte si elle n’est pas proportionnée (b).

1. L’invocation du droit du domicile

Le droit du domicile, ignoré en tant que tel dans le code civil, est désormais protégé par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme (CEDH) puisqu’il proclame le droit de toute personne au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Cet article ayant pour fondement, une Convention internationale que la France a souscrite et ratifié, établi clairement une protection contre les immixtions illégales dans la vie privée des personnes. Cet article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme est notamment inspiré de l’article 12 de la déclaration universelle des droits due l’homme rédigée en 1945 dans le cadre de l’organisation des Nations-Unies : « Nul ne sera l’objet d’immixtions arbitraires dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni d’atteinte à son honneur et à sa réputation. Toute personne à droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes. »

En l’espèce, les demandeurs au pourvoi qui sont ici des occupants font appel à cet article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme afin de défendre leur droit au respect de leur domicile face à l’ingérence d’une autorité publique qui est tout de même l’une des atteintes les plus graves au droit au respect du domicile.

En effet, les occupants se voit menacés par la perte de leur logement et plus précisément, la destruction de leur logement suite à leur revendication de la propriété, par prescription trentenaire, de la parcelle sur laquelle est construite leur maison car le réel propriétaire de la parcelle lui, se prévaut d’un titre de propriété et demande la libération des lieux et la démolition de la maison des occupants.

Les époux contestent en invoquant le droit au respect du domicile, protégé par la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme (CEDH). Ils considèrent que l'atteinte qui serait portée à leur droit serait disproportionnée, compte tenu de l’ancienneté de leur occupation (la maison était construite depuis plus de vingt ans) et de leur vulnérabilité puisqu’un époux est décédé pendant l’instance d’appel et le conjoint survivant a 87 ans, ce qui le rend vulnérable au sens de l’article 434-3 du code pénal.

1. L’ingérence d’une autorité publique dans le droit au respect du domicile

Les mesures d’expulsion d’un occupant et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérences dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Selon son alinéa 2, il ne peut pas y avoir d’ingérence de la part d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit, pour autant, que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle construit une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire entre autre à la protection des droits et libertés d’autrui.

En l’espèce, des occupants ont construit illégalement leur domicile sur le terrain d’autrui, ce qui caractérise un empiètement. L’empiètement est « le fait par une personne, d’exercer un pouvoir ou une compétence qui appartient légalement à une autre personne ». Ainsi, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un empiètement qui génère un trouble manifestement illicite qui justifie la saisine du juge des référés.

Cependant, la riche Jurisprudence de la Cour de Cassation nous confirme qu’avant de procéder à la démolition du bien illicite, le juge doit vérifier que l’ingérence est bien proportionné, sous peine de violer l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

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