Droit commercial, renouveler du bail

C) Renouvellement du bail :

En principe le locataire a droit au renouvellement du bail a l’arrivé du terme de celui-ci. L’exercice de ce droit est subordonné à la qualité de commerçant et a l’exploitation du fonds de commerce installée dans les locaux au cours des 3 dernières années qui précèdent le terme du bail. Toutefois la mise en location gérance n’interdit pas le propriétaire du fonds de commerce, locataire des lieux a bénéficié de ce droit au renouvellement.

La loi réserve le bénéfice de ce droit aux personnes  ayant effectivement poursuivi l’exercice d’une activité commerciale, conformément aux prévisions du bail en vue d’éviter les abus.

Le renouvellement du bail peut être demandé par chacune des parties.

Concernant le locataire il  découle de l’art L145-10 Code Com, il doit signifier sa demande pour le renouvellement au bailleur par actes extra-judiciaire (signifier par l’huissier de justice dans les 6mois précédant l’expiration du bail).

Dans les 3 mois qui suivent la signification de la D de renouvellement, le bailleur doit dans les mêmes formes faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.

A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ses délais, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Quant aux bailleurs, ils peuvent solliciter le renouvellement par une D au près du locataire au moins 6mois précédant la fin du bail.

Le renouvellement s’effectue toujours en principe en reprenant la situation du contrat initiale, mais les parties peuvent y convenir ou y apporter des modifications, cependant aucune partie peut en imposer a d’autre.

La durée du bail renouvelé est de 9ans sauf accord pour une durée plus longue (L145-12 Code Com)

Quant au loyer du bail renouvelé, le bailleur qui sans être opposer au principe du renouvellement désire obtenir une modification du loyer du bail, doit faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est du qu’a compter de la demande qui en est faite ultérieurement.

Si les parties ne parviennent pas à un accord sur le loyer, la loi prévu une révision qui opère de manière  quelque peu similaire à la révision triennale.

En effet le principe demeure que le loyer renouvelé est fixé par référence a la valeur locative (Art L145-3).

En outre il prévoit un plafonnement comme en matière triennale, le taux de variation du loyer applicable alors de la prise des faits du bail a renouvelé, si sa durée n’est pas supérieur a 9ans, ne peut excéder la variation intervenu depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l‘indice trimestrielle des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des activités tertiaires publiées par L’INSEE.

Une exception au plafonnement est prévu dès lors qu’une « modification notable » de l’un des éléments relatif a la valeur locative intervient hormis les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Cette condition est appréciée par le juge.

Enfin si aucune partie ne prend l’initiative du renouvellement du bail ou d’une résiliation du bail, l’art L145-9 prévoit que le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Au cours de la tacite prolongation, un congé doit être donné au moins 6mois a l’avance avant de mettre fin au contrat.

Quant au non renouvellement, lorsque c’est le locataire qui ne souhaite pas renouvelé le bail, celui prend fin à l’échéance sans aucune obligation pour le locataire. En revanche lorsque le bailleur refuse le renouvellement il est en principe de payer au locataire une indemnité d’éviction afin de réparer le préjudice subi par celui-ci.

En effet la propriété commerciale étant un élément important pour l’exploitation du fonds de commerce, sa perte peut causer au locataire un préjudice important.
Ainsi il découle du code Com, un véritable droit au renouvellement au profit du locataire qui permet  d’assimiler, le bail commercial a une propriété.

Cette modalité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminé suivant les usages de la profession, augmenté éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et des droits de mutation a payer pour un fond de même valeur, sauf dans le cas ou le proprio faire preuve que le préjudice est moindre (L145-14 Code com).

Que sont réputés non écrit peut importe la forme, les clauses/stipulations et arrangements qui ont pour faire effet de faire échec au droit de non renouvellement.

Le bailleur peut refuser sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, premièrement, s’il justifie  un motif grave et légitime a l’encontre du locataire sortant, s’il s’agit de l’inexécution de l’obligation, soit de la cessation sans raison légitime et sérieuse, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoqué que si elle s’est poursuivit ou renouvelé plus d’un mois après plus d’un mois a la mise en demeure du bailleur, d’avoir a la  faire cesser.

Cette mise en demeure doit a peine de nullité être effectuée par acte extra-judiciaire préciser le motif invoqué et préciser les termes de la disposition mis en cause.

2e cause : s’il est établit que l’immeuble doit être partiellement ou complètement démolit car il est en état d’insalubrité, reconnu par l’autorité administrative ou s’il est établit qu’il ne peut plus être occupé sans danger a cause de son état.

En outre, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’application accessoire aux locaux commerciaux pour habiter les locaux, celle-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, a condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondante a ses besoins normaux et a ceux de sa famille vivant habituellement ou domicilié avec lui.

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne devra quitter les lieux avant de l’avoir reçu, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a le droit au maintien dans les lieux aux conditions de bail expiré (L145-8).

4) La cession du bail :

Il est essentiel pour le locataire, de pouvoir la céder en cas de cession de son fond de commerce ou de son entreprise étant donné que le bail est souvent un élément essentiel a l’activité commerciale cédé.

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