Commentaire de l'arrêt du 29 février 2012

Cass.Civ. 3e , 29 février 2012, n° 10-26.738

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt en date du 29 février 2012 relatif à la prescription litigieuse établie dont le titre de propriété est partagé.

En l’espèce, un particulier a acquis des lots d’un immeuble en copropriété comprenant trois pièces situées desservies par un corridor de la part d’un vendeur par acte établi le 4 mars 1976. Le particulier les a affectées à l’activité professionnelle qu’il exerçait dans un autre lot,  situé au même étage dont la propriété apparentait à sa propre société, société Muraour dont il était le gérant. Ainsi, il souhaitait joindre à sa propre possession celle de son père, dont il était héritier et légataire, ainsi que celle du vendeur initial des lots à son père. Or, le corridor fut fermé par une porte palière privant une autre société, la société Coda, de son accès à ses lots dont l’un était situé au premier étage et l’autre privé par un droit de surélévation au-dessus du précédent par la création d'un niveau supplémentaire dont l'accès se trouvait au troisième étage.  

La société privée de l’accès à ses lots a assigné par acte du 7 mars 2006, en exigeant la remise en état des lieux afin d’accéder à son propre lot via le couloir. Elle considère que la société Muraour et le fils et légataire du gérant décédé de la même société doivent être condamnés  pour remise en état des lieux. Or ce dernier et la société ont invoqué la prescription acquisitive du corridor. Ainsi, la Cour d’appel d’Aix en Provence en date du 3 septembre 2010 déboute la société demanderesse au motif que le gérant de la société a acquis la propriété de la porte palière et du hall de distribution et de la copropriété.
La société demanderesse interjette appel et s’oppose à la décision rendue par la Cour d’appel en invoquant tout d’abord que la prescription acquisitive suppose la réalisation d'actes matériels de possession accomplis à titre de propriétaire. La Cour d’appel n’a pas relevé d’acte matériel de possession accompli à titre de propriétaire dans les trente ans ayant précédé l’assignation et établit cette propriété en considérant que le hall et le couloir litigieux étaient fermés par une porte palière et utilisés privativement.
La société demanderesse considère que s’il est possible de joindre à sa possession celle de son auteur pour compléter la prescription, il faut néanmoins que le bien litigieux ait été compris dans les droits transmis.

La Cour avait en effet décidé que l’héritier pouvait joindre à sa possession, celle de son père et celle du vendeur quand elle constatait que le couloir et le hall litigieux n'étaient pas compris dans la vente faite par ce dernier au gérant décédé. Ainsi, la société demanderesse déboutée forme un pourvoi.

Dès lors, est-il possible d’invoquer au nom de la prescription acquisitive de propriété, la possession d’un bien litigieux aménagé sans discontinuité en invoquant celle de ses auteurs alors même que cette première n’a pas été réalisé par acte matériel ?

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 29 février 2012 rejette le pourvoi au motif que si le propriétaire décédé avait acquis le cabinet de kinésithérapie du vendeur en 1975, qu’il n'était pas partagé par un couloir formant partie commune mais par un hall de distribution aménagé privativement. Le cabinet étant aménagé ainsi et sans discontinuité dont l'ensemble fermé par une porte palière, l’héritier pouvait donc joindre à sa possession celle de son père. Ce dernier pouvait dès l’assignation, se prévaloir d’une possession continue et non interrompue, paisible et publique non équivoque et le titre de propriété du couloir obtenu depuis plus de trente ans par prescription.

Ainsi, cet arrêt porte sur une notion sur la prescription acquisitive obtenue à l’égard d’un bien litigieux, qu’est, en l’espèce, un corridor. Si la possession permet à toute personne de bénéficier de droits sur les biens en ayant sur ces derniers un pouvoir direct et immédiat, cette possession se distingue de la propriété. En effet, la propriété est un pouvoir de droit sur la chose, ce qui permet au propriétaire du jouir de la chose et d’en disposer. La raison de cette propriété procure au propriétaire l’ensemble des utilités de la chose, contrairement à la possession, qui peut être à tout instant remise en cause par le véritable propriétaire, tel fut le cas dans cet arrêt du 29 février 2012, la propriété confère à son titulaire un droit réel, dont il ne peut être privé. Or dans cet arrêt, la possession se remarque par la prescription acquisitive permettant au possesseur de devenir propriétaire après un certain temps. Cette prescription invoquée par l’héritier et la société nécessite des conditions qui sont énumérées par la partie défenderesse, or, cette prescription selon la société déboutée nécessite d’être complétée par un bien compris dans les droits transmis, dont n’importe quel bien ne pourrait en être profité.

La Cour de Cassation rappelle que l’acte de possession dont son caractère n’a pas été interrompu, litigieux et connue de tous permet donc d’inscrire dans la possession de l’héritier, la propriété du couloir. L'enjeu était donc la prescription acquisitive d'un corridor desservant plusieurs lots de copropriété et fermé par une porte palière. 

Dès lors, un possesseur d’un bien dont sa possession reconnue comme continue, non interrompue, paisible et publique peut-il établir la propriété de ce dernier en invoquant celle de son auteur initial au regard de la prescription acquisitive  alors même que cette première n’a pas été réalisé par acte matériel ?

Ainsi, si la prescription acquisitive s’établit pour tout acte de propriété ou du moins pour la faire reconnaître, celle-ci nécessite cependant des conditions strictes dont le bien en question doit faire l’objet de transmission (I) toutefois, cette prescription peut être légalement établie au motif qu’il n’existait aucune discontinuité dans l’aménagement des biens immeubles se rapportant au bien litigieux permettent au possesseur d’en réclamer la propriété au regard d’une possession non interrompue et publique (II).

...