L’effet relatif des contrats

Droit des obligations : 12/20

Séance 7 : L’effet relatif des contrats

Dans cette affaire, Monsieur Xérès souhaite vendre sa villa situé aux environs de Lyon. De ce fait, il rencontre un acheteur potentiel Monsieur Louis, avec qui il conclut une promesse unilatérale de vente. Une promesse unilatérale de vente est un avant contrat par lequel un vendeur s’engage à vendre un bien a un potentiel acquéreur dans des conditions particulières sans que l’autre partie s’engage de suite à acheter le bien mis en vente. Suite à cela, son ami Monsieur Zorba qui a connaissance de son envie de vendre la villa, lui propose de racheter son bien immobilier et le lui propose a un prix plus élevé que la proposition faite à Monsieur Louis, potentiel acquéreur. De ce fait, après quelques réticences, Monsieur Xérès finit par accepté la proposition de Monsieur Zorba. De ce fait, un contrat de vente est conclu entre les deux hommes devant le notaire puis publié au service chargé de la conservation des hypothèses De plus, lors d’une visite amicale entre Monsieur Zerba et Monsieur bobo, au sein de la villa de Lyon, Monsieur Bobo est blessé par la chute d’une tuile provenant du toit. En effet, le toit avait été refait par l’entreprise Façades. En revanche, du fait de cette chute de tuile, il a été conclu que toute une série de tuiles a été mal posé par l’entreprise et menace de chuter et peut être de blesser autrui. Quels droits peuvent faire valoir Monsieur Louis et Monsieur Bobo ?

I- Les droits de Monsieur Louis

En l’espèce, Monsieur Xérès avait conclu une promesse de vente avec Monsieur Louis qui avait un délai déterminé pour lever l’option. Entre temps, Monsieur Zerba conclu un contrat de vente a un meilleur prix à son ami Monsieur Zerba signé devant notaire et publié. Lorsque Monsieur Louis revient avant la fin du délai, il apprend que sa promesse de vente a été violé.

Monsieur Louis peut-il annuler le contrat conclu entre Monsieur Xérès et Monsieur Zerba ?

A- Une possible nullité  

1- En droit :

Article 1124 du code civil alinéa 1 : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Le bénéficiaire n’est tenu d’aucune obligation sauf lorsque la promesse de vente prévoit une indemnité s’il ne lèverait pas l’option.

Article 1124 du Code civil alinéa 3 : « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ». en effet cela signifie que si une promesse unilatérale est violé par la conclusion d’un contrat avec un tiers, pour un même objet, et qu’il en avait connaissance, ce contrat est nul.

L’article 1217 : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

• refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation
• poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
• solliciter une réduction du prix ;
• provoquer la résolution du contrat,
• demander réparation des conséquences de l'inexécution ».

Article 1589 : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix »

Article 2274 : « la bonne foi est toujours présumée, et il appartient à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver »

2- En fait :

L’accord passé entre Monsieur Xérès et Monsieur Louis est-il un offre ou une promesse unilatérale de vente ?

Il convient tout d’abord de savoir si l’accord passé entre Monsieur Xérès et Monsieur Zerba est une promesse unilatérale de vente ou une offre. Une offre est un accord de volonté d’une personne exprimant son intention d’être lié par un contrat. A l’inverse, selon le Dictionnaire du vocabulaire juridique, une promesse unilatérale de vente est « un contrat par lequel une personne, le promettant, consent à vendre un bien déterminé pour un prix déterminé, à une autre, le bénéficiaire, qui dispose d’un droit d’option lui conférant la faculté d’acheter […] ou de ne pas acheter (Lexisnexis, 2021)

En l’espèce, en tenant compte de l’article 1224 du code civil, il est possible de dire que le contrat conclu entre Monsieur Xérès et Monsieur Louis était une promesse unilatérale de vente. En effet, Monsieur Xérès avait fait une proposition de vente ou il avait déterminé un prix ainsi qu’un délai à la fin duquel Monsieur Louis devait donner une réponse. De ce fait celui-ci s’engage à vendre à Monsieur Louis si celui-ci lève l’option. Durant toute la durée de la promesse de vente, il lui ai interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien a un autre acquéreur.  En contrepartie, il y a en général une indemnité d’immobilisation qui est en généralement fixé d’un commun accord a 10% du prix de vente. Il faut également savoir que d’un point de vue juridique, la promesse de vente vaut contrat et entraine des obligations importantes pour l’une ou l’autre partie, article 1589.

En l’espèce, Monsieur Xérès n’a pas respecter la promesse de vente qu’il avait conclu avec Monsieur Louis pour sa villa situé à Lyon. En effet, il a consenti à un autre contrat avec Monsieur Zerba alors même que le délai déterminé de la promesse de vente n’était pas écoulé. De ce fait, il est possible pour Monsieur Louis de demander réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat.

Monsieur Zerba, lors de la conclusion du contrat de vente avec Monsieur Xérès, est-il de bonne foi ?

Lors de la conclusion du contrat entre Monsieur Xérès et Monsieur Zerba, Monsieur Xérès a violé la promesse de vente qui avait été conclu avec Monsieur Louis. Il convient donc de savoir si le tiers était de bonne foi ou non, article 2274.

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