D'efficacité des avant-contrats

L’efficacité des avant-contrats

Les avant-contrats entrent dans la catégorie des contrats préparatoires/promesses de contrat. Ils interviennent dans la phase de négociation du contrat définitif. N’étant pas prévue dans le Code Civil, leur définition et qualification reste bien délicate et oppose doctrine et JP. La difficulté principale réside notamment dans la qualification des obligations du débiteur. Et la question se pose notamment en cas d’inexécution de ces obligations, question d’autant plus importante que ce risque d’inexécution est inhérent à la période de négociation.

On distingue :

Les accords de préférence qui sont des contrats par lesquels une personne

s’engage, pour le cas où elle souhaiterait passer certains contrats, à le faire en priorité avec la personne bénéficiaire de l’accord. Le contrat futur n’est donc pas déterminé dans son principe et son contenu.

Les promesses unilatérales qui sont des contrats par lesquels le promettant donne son consentement pour un contrat futur tandis que le bénéficiaire conserve sa liberté de lever ou non l’option. Mais l’engagement du promettant reste difficile à définir.

Les promesses synallagmatiques sont celles dans lesquelles, le promettant et le bénéficiaire s’engagent à conclure un contrat déterminé. L’engagement est réciproque et les volontés des deux parties sont placées sur un pied d’égalité. Nous ne développerons pas ces avant-contrats qui posent beaucoup moins de difficulté, et dont l’efficacité est assurée par l’article 1589 du Code Civil qui prévoit que la PSV vaut vente lorsque les parties sont d’accord sur la chose et le prix. Il n’y a donc ici aucune difficulté a appliquer l’article 1134 sur la force obligatoire du contrat (JP a pu considérer cependant, que la promesse ne donnait pas naissance à une obligation de vendre ou d’acheter mais simplement à une obligation de faire, sanctionnée par des D&I – art. 1142).

En ce qui concerne le pacte de préférence et la promesse unilatérale, la sanction de l’inexécution a fait l’objet de nombreux débats doctrinaux et d’évolutions jurisprudentielles. D’une façon générale, l’inexécution était sanctionnée dans un premier temps par l’allocation de D&I puis progressivement d’autres sanctions sont apparues venant renforcer l’efficacité de ces avant-contrats. C’est notamment le cas du pacte de préférence, qui retrouve sa pleine force obligatoire (I) alors que la question reste encore délicate en matière de promesse unilatérale (II).

I/ Le renouveau de la force obligatoire du pacte de préférence

A- Conception restrictive de l’obligation du débiteur antérieurement à 2006

Il s’agit d’un droit de préférence dont dispose le bénéficiaire dans l’hypothèse où le cocontractant déciderait de vendre. Ce pacte intervient dans le période de négociation qui est soumise à une exigence de bonne foi.

Il ne dispose pas d’une définition légale, il est encadré par la doctrine, la jurisprudence et la pratique. Cependant, l’article 1106-1 du projet de réforme CATALLA, sous la plume de M. Denis MAZEAUD, propose une définition considérant que « le pacte de préférence pour un contrat futur est la convention par laquelle celui qui reste libre de conclure s’engage, pour le cas où il s’y déciderait, à offrir par priorité au bénéficiaire du pacte, de traiter avec lui ».

On retient dans cette définition, la totale liberté de conclure de celui qui s’engage dans le pacte avec le bénéficiaire. Il n’y a en effet, aucun accord préalable sur le prix et les modalités de la vente. Ainsi le promettant ne s’engage pas à vendre, mais à destiner son offre à un bénéficiaire dans le cas où il déciderait de vendre.

On peut ainsi dire, que le pacte met à la charge du promettant une obligation de faire, corrélé à une obligation de ne pas faire. En effet, il doit par priorité proposer la vente au bénéficiaire et par conséquent ne pas conclure le contrat avec un tiers. Ainsi, la violation du pacte se caractérise essentiellement par la conclusion d’un contrat avec un tiers en méconnaissance des droits du bénéficiaire, issus du pacte.

L’obligation de faire à la charge du promettant est celle de fournir une offre. L’article 1142 du Code Civil prévoit que l’inexécution de cette obligation de faire ne peut être sanctionnée que par des D&I, l’exécution forcée est donc ici, exclue. Cela peut se comprendre dans la mesure, où l’obligation implique la volonté même du contractant, il paraît alors difficile

d’obtenir une exécution forcée de cette volonté. Or, lorsque le contractant a conclu avec un tiers, son intention de vendre est clairement établit, sa volonté est limpide. La doctrine a alors considéré que ce n’est pas telle ou telle obligation qui est violée mais bien le contrat lui-même, et que c’est donc lui qui doit être exécuté de force et non pas la volonté de contracter.

La JP plus restrictive, quant à elle, s’est prononcée pendant longtemps pour l’octroi de D&I en cas de violation du pacte de préférence en se fondant sur l’article 1142. Cependant, elle a admis la possibilité d’inclure des clauses (clause d’exclusion rémunérée ou non, clauses pénales, clauses de dédit...)

De plus, en principe, le bénéficiaire ne peut demander l’annulation du contrat conclu en fraude de ses droits, dans la mesure où il est un tiers par rapport à celui-ci. Mais la JP a atténué ce principe en ce qu’elle permet l’annulation pour « collusion frauduleuse ». Ainsi, si le tiers est de bonne foi, le pacte lui sera inopposable (art.1165) donc le bénéficiaire ne pourra obtenir que les D&I. Par contre, si le tiers est de mauvaise foi, l’annulation devient possible que si celui-ci connaissait l’existence du pacte (Fraude paulienne).

En tout état de cause, avant 2006, le bénéficiaire ne pouvait obtenir que des D&I et/ou l’annulation du contrat mais en aucun cas, il n’était possible de se substituer au tiers. Cette sanction est finalement peu efficace, car rend l’utilité pratique du pacte de préférence quasi- inexistante.

B- La restauration de la force obligatoire du pacte de préférence par un arrêt du 26 mai 2006

La sanction envisageait jusqu’à lors réduisait l’efficacité même du pacte. Le promettant engageait sa responsabilité contractuelle, le tiers aussi sur le fondement de la tierce complicité en cas de fraude, et le contrat était annulé sans

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