Le droit de préemption dans le cadre de la loi 38-09

Le droit de préemption dans le cadre de la loi 38-09

•        Généralité :

Le droit de préemption est réglementé par le nouveau code des droits réels dans les articles 292 à 312 de la loi 39.08.

Selon l’art 292, le droit de préemption permet à un co-indivisaire dans un immeuble ou un droit réel indivis, de racheter la part vendue par un autre co-indivisaire moyennant le prix de vente ainsi que les loyaux couts du contrat et les dépenses utiles et nécessaires.

Précisant aussi que le législateur a limité le champs d’application de la préemption au niveau des ventes portées sur les immeubles et les droits réels cessibles, que se soit des immeubles immatriculés ou pas.

Toutefois, ce droit se trouve paralysé voir gelé si la part ou le droit réel y’ait vendu aux enchères publiques par voie d’adjudication.

Section 1 : Les parties à la péemption et les conditions d'exercice :

Le préempteur = est celui qui a le droit de préempter la part commune dans un immeuble dont il est communiste, cédée à un tiers à titre onéreux, pourvu que certaines conditions doivent être mises à terre ;

Condition. Article 293 de la loi 39.06.

•        Etre communiste dans l’immeuble ou co-titulaire d’un droit réel immobilier particulier. Il faut que cette communauté continue jusqu’au jour de la vente.

•        Aussi, pas de préemption c’est la chose commune est détruite ou s’elle est vendue par tous les communistes à un tiers, ou s’elle est procédée à la division judicaire dont la part de chacun sera déterminée et donc la préemption est éteinte.

•        Le préempteur doit avoir un titre antérieur de celui du préempté : l’inscription nominative du droit de copropriété ou de cotitularité d’un droit réel du préempteur sur le titre foncier dudit immeuble, doit être postérieure à l’inscription de la vente ouvrant droit à la préemtion, sous réserve, toutefois, de l’héritier qui ne peut préempter tant que la dévolution successoral n’a pas été inscrite, pour le seule bénéfique que cette transmission successoral soit opposable aux tiers dont les héritiers puissent valoir leurs droit.

•        L’acte de copropriété ou de cotitularité du droit réel du préempteur doit  être inscrit sur le titre foncier avant   l’inscription de la vente ouvrant droit à la préemption.

•        La propriété de la quotte part objet de la préemption, ne doit guerre être état de litige. À titre d’exemple, le cas de deux copropriétaires d’un immeuble déterminé dont la gérance est confiée à l’un d’eux, en cas de vente, l’acquéreur se trouve à l’abri de la préemption.

Suivant la même analogie, le préempteur ne peut se prévaloir  de la préemption qu’une fois garantis la propriété de sa quotte part.

Le préempté = la personne qui acquit  à titre onéreux, une quotte part commune d’un immeuble, s’appelle-le préempté.

Conditions de la demande du droit de préemption

• Le demandeur doit être co-indivisaire au moment de la vente de l’immeuble indivis ou du droit réel indivis.
• La date de propriété du demandeur de préemption, doit être antérieure à la date de propriété du co-indivisaire désirant vendre.
• Le demandeur doit posséder sa partie indivise une possession légale ou effective
• Le co-indivisaire vendeur doit avoir eu sa propriété via une contre partie

• En cas de vente d’un co-indivisaire de sa part indivise, le demandeur doit racheter la totalité de la partie mise en vente.
• En cas de pluralité des demandeurs, chacun d’eux reçoit une partie à hauteur de sa part dans le bien objet de préemption.

section 2 : les formalités exigées pour l'exercice du droit de préemption

sous section I : Les délais de préemption

Les délais pour exercer la préemption variaient selon la nature de l'immeuble, immatriculé ou non.

1-Le délai de 30 jours :

l'article 304 de la loi n° 39.08 a fixé le délai pour exercer la préemption à 30 jours, et ce délai court à partir de la notification de l'acquisition. Toutefois, l'article 304 a exigé quelque conditions pour que le délai commence à courir :

-  Le préempteur doit être notifié en personne,

- La notification doit sous peine de nullité contenir l'identité du vendeur et de l'aquéreur, la part vendue, le montant du prix de vente et celui des loyaux coûts du contrat, le n° du titre foncier s'il s'agit d'un immeuble immatriculé ou le n° de réquisition pour un immeuble en cours d'immatriculation ou  les références de l'acte de vente lorsqu'il s'agit d'un immeuble non immatriculé.

2- Le délai d'un an :

Le délai pour exercer la préemption est d'un an lorsque la vente n'a pas été notifiée au préempteur, ( absence de notification ) ce délai court à partir de la date d'inscription de la vente sur le titre foncier si l'immeuble en question est immatriculé ou de la date du dépôt de l'acte de vente dans la réquisition d'immatriculation pour l'immeuble qui est en cours d'immatriculation. Le même délai s'applique aux immeubles non immatriculés, et il court à compter de la connaissance de la vente, mais le problème qui se pose est comment allons-nous prouver que le préempteur a pris connaissance de la vente puisqu'il s'agit d'un immeuble non immatriculé qui n'est pas soumis à la publication foncière contrairement à l'immeuble immatriculé ou en cours d'immatriculation.

3- Le délai de 4 ans :

Ce délai est spécifique aux immebles non immatriculé dans la situation ou il n'y a pas eu prise de connaissance de la vente, par exemple dans l'hypothèse ou le préempteur se trouverait à l'étranger pendant une longue durée. De ce fait, la loi 39-08 a tranché la problématique qui se posait auparavant pour les immeubles non immatriculés devant l'incapacité de prouver la prise de connaissance de la vente par le copriprétaire.

•        La nature des délais :

Il est à noter que tous les délais prévu par l'article 304 du code des droits réels constituent des  délais de forclusion comme le laisse entendre les dispositions dudit article, car à l’expiration d’un délai légaux, le préempteur perdra la faculté d'invoquer son droit. IL s'agit donc de délai de forclusion et non de prescription, ils sont considérés comme des délais préfixes et ne sont pas susceptibles d'interruption ou de suspension. Cependant, malgré ce fait, des décisions judiciaire ont autorisé l'ouverture de nouveaux délais dans certaines situations comme lorsque le préempteur perd son action pour vice de forme.

...