La Nature Juridique Du Droit Du Preneur à Bail

Exposés: La nature juridique du droit du preneur à bail

Un droit personnel

Selon le dictionnaire de l'Académie française, le bail est « un contrat par lequel on donne la jouissance d'une chose, moyennant un prix convenu et pour un temps déterminé ». La chose est donnée à bail par un locateur à un locataire que l'on peut également appeler un « preneur à bail ».

D'abord, la « nature juridique » est la propriété d'une personne ou d'un acte à se voir appliquer des règles de droit. C'est donc un terme très vaste.

Ensuite, un « droit » est composé des lois et dispositions juridiques qui règlent les rapports entre les membres d'une société.

Enfin, selon l'article 1709 du Code civil, le « louage de choses », ou le bail de choses, est un « contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».

Il existe également un « louage d'ouvrage », ou « bail d'ouvrage », selon le Code civil en son article 1710 qui dispose que « le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles ».

Le preneur à bail a donc des droits et obligations réciproques à celle du bailleur.

La nature juridique du droit du preneur a toujours donné lieu à des controverses et cela ne fait que s'accentuer, le législateur cherchant de plus en plus à protéger le preneur et ses prérogatives s'étant accrues. La doctrine majoritaire ainsi que la jurisprudence l'ont interprété comme un droit personnel mais il est vrai que le doute est permis.

La question se pose donc de savoir si le droit du preneur à bail est un droit personnel.

Premièrement, le droit du preneur est bien un droit personnel du fait du régime du bail (I) mais il l'est également en opposition des droits réels (II).

I. Un droit personnel selon le régime du bail lui-même en droit positif

En droit positif français, le droit du preneur à bail est reconnu par la législation (A) mais également par la jurisprudence (B).

A. Un droit reconnu dans les règles de droit françaises

Dans la législation, le preneur ne semble investi que d'un droit de créance envers le bailleur. Il est créancier de la jouissance des lieux loués et le bail n'entraîne aucun démembrement de la propriété de la chose donnée à bail. Le droit d'utiliser la chose est personnel donc de la même façon, le locataire ne possède pas sur la chose des droits semblables à ceux du propriétaire, c'est ce que définit l'article 1709 du Code civil.

D'après les termes de l'article 1730, « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou par force majeure ». La jouissance de la chose par le preneur ne peut altérer la substance de cette chose, le preneur n'a pas d'abusus sur le bien qu'il loue.

L'article 1743 du Code civil disposant que «  Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut en expulser le fermier, le « métayer », ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » donne certes, un droit important au preneur. Néanmoins, il évoque seulement une cession de contrat par substitution de l'acquéreur au bailleur. De plus, l'objet de l'obligation du bailleur est d'assurer la jouissance des lieux loués, le preneur n'a, tout-de-même, aucun pouvoir direct sur le bien du bailleur.

C'est donc pour cette raison que le preneur n'a pas de «jus in re» (droit réel sur la chose) , mais bien un «jus ad rem» (droit personnel à la chose).

Les juridictions françaises ont donc interprété ces textes de la même façon.

B. Un droit reconnu par la jurisprudence française

La jurisprudence a suivi la législation, notamment la Chambre des requêtes de la Cour de cassation dans un arrêt du 6 mars 1861.

La chambre des requêtes, par cet arrêt, a tranché la question, par un attendu de principe disposant qu' « Attendu que le bail n’opère aucun démembrement de la propriété, qui reste entière entre les mains du bailleur, [...] le preneur n’a pas une possession qui lui soit propre et personnelle, […] Attendu que, sous l’empire de l’ancienne législation, le caractère purement personnel et mobilier du droit que le bail confère au preneur n’a jamais été mis en question,ainsi que l’atteste un de ses plus sûrs et de ses plus fidèles interprètes, et que, dans le silence qu’il a gardé à cet égard, il est impossible d’admettre que le Code Napoléon, en reproduisant la définition que POTHIER donne du bail, ait entendu transformer la nature de ce contrat». Elle précise donc bien que le preneur du contrat de bail a bien un droit personnel et non réel.

Il a ensuite été indiqué par la Cour de cassation au sein de sa troisième chambre civile le 14 novembre 2002 qu' « une clause de résolution de plein droit dans un bail emphytéotique confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un droit réel ».

Le droit du preneur à bail est également personnel en comparaison avec les caractéristiques des droits dont personne ne doute de leur qualification de droits réels.

II. Un droit personnel aux vues des différences entre le droit du preneur à bail et les droits réels

Les droits personnels le sont également en opposition aux droit réels (A) et certains auteurs admettent que face à ces droits, le droit du preneur à bail est bien personnel (B).

A. Les droits réels face au droit du preneur à bail

Un droit réel est un pouvoir direct qu'exerce une personne (appelée le sujet de droit) sur un bien donné (l'objet de droit). Le titulaire d'un droit réel tire directement avantage du bien, objet de son droit, sans devoir recourir à l'intervention d'une autre personne . Le contact est immédiat

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