Assemblée Plenière 6 décembre 2004: Le cautionnement du locataire prend-il fin automatiquement en cas de vente de l’immeuble loué ?

Arrêt n° 520 du 6 décembre 2004

Cour de cassation - Assemblée plénière

L'Assemblée plénière de la Cour de cassation vient de renverser une jurisprudence très criticable de la Chambre commerciale en répondant à cette question importante: Le cautionnement du locataire prend-il fin automatiquement en cas de vente de l’immeuble loué ?

L’affaire par sa procédure même démontre s’il en était besoin l’importance de la discussion et l’existence d’un flottement entre les différents niveaux de juridication quant à la réponse à formuler...

En soi l’affaire est simple. Une société cautionne un locataire en contractant directement avec le bailleur avant même la conclusion du bail principal, un cautionnement pour un an de loyer et charges maximum. Ce cautionnement devient définitif lors de la conclusion du bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur vient à vendre son immeuble en tenant son acquéreur informé de l’existence du bail (annexé à la vente ainsi que le cautionnement). L’article 1743 du Code Civil rend opposable le bail ayant date certaine et plus largement le bail porté à la connaissance de l’acquéreur qui doit alors le respecter.

Avant même l’intervention d’un quelconque renouvellement, le preneur cesse le paiement de ses loyers. Le bailleur adresse un commandement invoquant la clause résolutoire et finit par assigner en paiement la caution. Celle-ci, caution professionnelle, ne relève pas immédiatement l’argument de la disparition du cautionnement du fait de la vente de l’immeuble, argument qui jusqu’à un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 26 octobre 1999 n’était pas évident..

C’est d’ailleurs seulement sur le caractère excessif des sommes réclamées que l’affaire s’engage devant le Tribunal d’Instance de PARIS (18ème). La disparition du cautionnement par changement de créancier est alors invoquée mais le Tribunal tranche en faveur du bailleur et du maintien du cautionnement. La cour d'appel de Paris (8e chambre) du 6 mars 1997 tranche dans le même sens mais en substituant les motifs, puis l’affaire est portée devant la cour de cassation chambre commerciale compétente à raison de la qualité de commerçant du bailleur et de la caution. C’est là qu’intervient l’arrêt du 26 octobre 1999 énonçant au seul visa de l'article 2015 du Code civil que le cautionnement s’éteignait par l’effet du changement de créancier. La doctrine s’est alors opposée sur ses conséquences : le cautionnement du locataire ne survivrait pas à la vente de l’immeuble loué…

Effroi des professionnels, notamment des Notaires , devant une solution que certains auteurs, et non des moindres, semblent cependant justifier par l’analyse .

Suite à cet arrêt, l’affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Rouen qui refuse de s’incliner dans son arrêt du 10 décembre 2002 , énonçant que la personne du bailleur était indifférente à la caution, la vente d'un immeuble loué avait entraîné la substitution du nouveau bailleur dans le bénéfice du cautionnement.

Par l’application des règles de procédure, la question posée à nouveau par les avoués de la caution, amène le litige devant l’Assemblée plénière de la Cour de cassation.

Le cautionnement doit-il survivre à la vente de l’immeuble ou non ?

La réponse à cette question apparaissaît délicate à plusieurs points de vue.

Répondre oui n’allait pas dans le sens général de l’évolution jurisprudentielle favorable à la limitation de l’engagement de la caution et risquait d’être mal vu des associations de consommateurs si elle était perçue comme une victoire du bailleur. Mais répondre oui, c’était aussi valider le cautionnement comme sûreté personnelle dans les relations entre bailleurs et locataires. C’était éviter d’inciter les bailleurs à donner congé pour vendre libre et ainsi favoriser l’exercice de son droit au logement pour le preneur.

Répondre non, aurait pu permettre une facile péroraison sur la protection du plus faible contre le plus fort mais il se trouve que dans le cas d’espèce, ni l’une ni l’autre des parties ne se prétait au jeu de cette image (Un Etablissement financier contre un groupe industriel), c’était encore respecter scrupuleusement une doctrine classique qui nie l’existence même des cessions de contrat, c’était donc éviter un débat qui touche directement la « théorie générale des obligations », fondant notre système juridique.

Finalement, et sans vouloir refondre le droit, c’est un arrêt de rejet qui a été prononcé. Il comporte une réponse explicite et simple à la question posée : Le cautionnement est « transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur » de l’immeuble loué, « par l’effet combiné de l’article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil », sauf volonté contraire de la caution lors de son engagement.

Cette réponse simple se base sur une analyse simple des rapports entre caution, débiteur principal et créancier. Elle doit être approuvée (I). Mais la réponse est silencieuse sur les autres motifs qui pourraient conduire à la disparition du cautionnement en cas de vente. Le fondement juridique de la solution laisse perplexe, car la Cour de cassation ne dit que le strict nécessaire, laissant la porte ouverte à d’autres développements. Or le débat qui vient à nouveau d’être mis en avant par cet arrêt est porteur de révisions douloureuses pour la doctrine classique sauf si devant l’ampleur du phénomène la marche arrière est enclenchée (II).

I – Lecture simple d’un arrêt important : « le cautionnement d’un bail n’est pas marqué par l’intuitus personnae inter partes, sauf clause »:

La question exactement posée à la Cour de cassation, était plus large que la seule partie retenue par elle dans sa réponse : Le cautionnement d’une dette de loyer doit-il disparaître en cas de vente en raison du caractère d’intuitus personae de l’engagement de la caution.

En effet, cette question repose sur une confusion argumentaire visible dans l’arrêt de la Chambre commerciale du 26 octobre 1999 et que l’Assemblée plénière rectifie.

Il a toujours été admis que le cautionnement est un engagement personnel de la caution envers un créancier en considération de la personne d’un débiteur. Cette dépendance de la personne du débiteur trouve sa traduction dans le caractère accessoire du cautionnement à la dette principale

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