Technique notarial dissert

DOSSIER 1

M. Jacques JUDE, infirmier libéral, est propriétaire d’un petit appartement de deux pièces, situé dans le centre-ville de Lille. Il a acquis ce bien en 2005 moyennant le prix de 100 000 euros. Ce bien se trouve dans un immeuble en copropriété, composé de 10 logements. Il est loué à un jeune couple de concubins, Thomas ALEX et Elodie BAGDAR suivant bail sous seing privé en date du 1er décembre 2008.  Le loyer, d’un montant actuel de 750 euros, est stipulé payable d’avance et au plus tard le 4 de chaque mois. Son activité professionnelle ayant sensiblement diminué depuis quelques années, M. JUDE connaît des difficultés financières.

M. JUDE a décidé de vendre l’appartement. Il a trouvé des acquéreurs : M. et Mme Grégoire ALEXAN. Ces derniers recherchent un appartement pour leur fils Etienne qui devrait s’inscrire à la faculté de droit de Lille à la rentrée de septembre 2016. Ils ne sont donc pas pressés de réaliser l’opération mais n’achèteront l’appartement que s’il est libre de toute occupation au 28 février 2017 Les parties se sont entendues sur un prix de 318 000 euros conforme à ceux du marché immobilier local.

 Maître DUJARDIN vous confie le dossier et vous demande de :

1. Préparer un courriel à l’attention de monsieur JUDE pour lui expliquer les formalités à accomplir pour rendre l’appartement libre de toute occupation.

De : maître.dujardin@notaires.mail.com 

À :  jacques.jude@email.com 

Réf : D62720

Objet : Formalités cf vente appartement de Lille.

Monsieur JUDE,

Suite à votre demande de vendre votre lieu d’habitation qui est un appartement à Lille, il faut que celui-ci soit libre de toute occupation. Votre bien étant actuellement occupé par Monsieur et Madame BAGDAR, un contrat de location vous relies depuis le 01/12/2008, vous êtes tenu de respecter les dispositions imposées par la loi du 6 Juillet 1989, 

Ainsi,

Si les locataires ne souhaitent pas quitter les lieux avant, l’article 10 de la loi du 6 Juillet 1989 fixe le délai minimal d’un bail de location à 3 ans. A la fin de ce délai, le bail de location pourra être renouvelé ou reconduit.

De ce fait, le contrat ayant été conclu le 01/12/2008, renouvelé le 01/12/2011 une première fois, puis le 01/12/2014 une seconde fois, celui-ci arrivera à expiration à la date du 31/11/2017.

Aussi, en vertu de l’article 15 de cette même loi,

Vous serez dans l’obligation d’adresser un courrier à chacun des locataires individuellement, par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d’huissier de justice, un congé de vente de votre bien libre de toute occupation, leur accordant un préavis de six mois au minimum avant la fin du bail afin de prévenir toute reconduction.

Le congé devra, sous peine de nullité, indiquer le prix ainsi que les conditions de vente prévues afin de purger le droit de préemption du locataire. En cette forme, le congé prendra la forme d’une offre de vente.

Veuillez à préciser que la validité de l’offre est de deux mois, à défaut d’acceptation celle-ci sera annulée et mettra donc fin au titre d’occupation à l’échéance du bail d’habitation, de même pour le silence qui vaut à une renonciation.

Si elle est acceptée, un délai de deux mois supplémentaires s’ajoutera leur permettant de réaliser la vente définitive en cas de financement personnel. Si les locataires recourent à un prêt, le délai sera de deux mois supplémentaire.

A défaut de conclure la vente dans les délais impartis, l’acceptation est nulle et le contrat de location prend fin à son expiration.

Dans cette attente, veuillez agréer, Monsieur, mes sincères salutations.

Clerc de l’étude de Maître Dujardin,

Pour ordre Maître Dujardin X.

1. Rédiger la clause à insérer dans l’avant‑contrat de vente au regard de cette exigence de vendre l’appartement libre de toute location.

La clause suspensive à insérer dans l’avant-contrat de vente au regard de cette exigence de vendre le bien libre de toute location se présente comme telle :

Le présent avant contrat est consenti sous la condition que le local d’habitation soit livré, aux acquéreurs, libres de toute occupation, qu’un congé sera notifié aux locataires avec effet à la date dudit bail avec offre d’user de leur droit de préemption sur le bien dont il d’agit, au prix et aux conditions.

 Cette notification sera effectuée au moins six mois avant l’expiration du bail, soit le 30/11/17, par le propriétaire du bien par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier de justice, les locataires ayant deux mois pour exercer leur droit de préemption, à défaut d’exercer leur droit de préemption, le bail de location en cours continuera à leur seul profit jusqu’à son expiration, sans possibilité de renouvellement, libérant les lieux et mettant à exécution, la condition suspensive.

DOSSIER 2

Maître DUJARDIN vous confie le dossier de vente d’un appartement bourgeois appartenant à M. et Mme ROMA, composé de 8 pièces réparties sur 300 mètres carrés, qui occupe seul le 5e et dernier étage d’un ensemble immobilier sis rue de la République à Marseille, en plein centre-ville. M. et Mme ROMA avaient acquis cet appartement le 7 avril 1985 alors qu’ils travaillaient et vivaient à Marseille. Leurs deux enfants sont restés dans cette ville et sont désormais « bien installés dans la vie », selon les termes de Mme ROMA. Leur mère vous confirme qu’aucun n’est intéressé par la reprise de ce bien. Ils ont eu en conséquence l’idée de diviser leur appartement pour en céder 125 mètres carrés à un jeune couple, les époux Veron, moyennant le prix de 300 000 euros. Dans cette perspective, les époux ROMA conserveront donc à leur profit un appartement de 8 pièces (dont la superficie sera de 175 mètres carrés). Mme ROMA vous précise que la division ne nécessiterait pas de toucher à un mur porteur et les deux futurs appartements seraient desservis chacun par une porte sur le palier. Les éléments essentiels de la négociation étaient donc arrêtés lorsque malheureusement, M. ROMA a été victime d’un accident de voiture qui l’a plongé dans un profond coma. Son diagnostic vital n’est plus en cause, mais nul ne sait quand il sortira de ce sommeil artificiel. Mme ROMA et les époux PERON se demandent si l’opération qu’ils envisagent est possible et dans l’affirmative, sous quelles modalités.

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