DEVOIR 1 TECHNIQUE NOTARIAL CNED

Partie 1 : avant-contrat

1. Lorsque l'avant contrat de vente est établi par un acte authentique ou sous seing privé, le soin de le rédiger est confié au notaire du vendeur.

La minute de la vente appartient quant à elle au notaire de l'acquéreur, à moins que le bien vendu soit situé dans le ressort de la cour d'appel dans lequel est établi l'office du notaire du vendeur ou dans le ressort d'un tribunal de grande instance limitrophe de celui où est établi son office, auquel cas la minute appartient au notaire vendeur.

Conformément au règlement intercours, l'avant contrat appartient au notaire du vendeur, Maître MARTI, tandis que la minute de la vente appartient au notaire de l'acquéreur, Maître LEPELTIER.

Ensuite, le coût de l'acte reste le même, qu'il y ait un ou plusieurs notaires ces derniers se partagent les émoluments (à hauteur de 60% pour le notaire qui rédige l'acte et 40% pour le notaire second).

2. Différents éléments sont nécessaires à la rédaction de l'avant-contrat. En effet, conformément à l'article 1589 du code civil, le compromis de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix, sauf les conditions suspensives y insérées.

Certains éléments doivent être fournis par les parties elle-mêmes, d'autres à réunir par l'office notarial.

Les éléments à réunir par l'office sont les suivants : plan cadastral, extrait cadastral modèle 1.

Les acquéreurs devront indiquer les éléments d'état civil les concernant (copie d'une pièce d'identité), les quotités acquises par chacun s'ils sont plusieurs (en l'occurence Madame est seule à acquérir), et les modalités de financement, pour insérer une condition suspensive d'obtention de financement. Pour cela l'acquéreur devra indiquer l'organisme s'il le connaît, le montant maximal emprunté, le taux de base maximum, la durée maximale de remboursement et le délai d'obtention de l'offre de prêt.

Il faut également demander le dossier de diagnostics techniques global et le plan pluriannuel de travaux, en vigueur depuis le 1er janvier 2017 (Loi ALUR), financièrement à la charge du vendeur.

Le bien est situé à CARQUEFOU, cette ville n'est pas soumise à un arrêté termites, il n'y a donc pas lieu d'établir un rapport relatif à la présence de termites.

Le dossier est susceptible de comprendre différents diagnostics immobiliers (cf annexe 5)

3. Le vendeur devra fournir les éléments suivants :

- Le titre de propriété afin de vérifier la régularité de la propriété, la désignation, les servitudes et autres charges éventuels ;

- La copie du dernier avis de l’impôt foncier relatif au bien et à la copie du dernier appel de charges de la période en cours, le nom et les coordonnées du syndic ;

- Le règlement de copropriété, exigé par la loi sur la copropriété qui fixe les droits et obligations des copropriétaires, détermine et fixe les conditions de jouissance des parties privatives et communes ; l'état descriptif de division (EDD) et tous les modificatifs publiés, exigé par le Service de la Publicité Foncière (SPF) afin de délimiter les lots ;

- La fiche synthétique de la copropriété, document fournit par le syndic ;

- Les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété ;

- Un pré état daté contenant divers renseignements financiers : le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables précédent la vente ; les sommes pouvant rester dues par le vendeur et les sommes qui seront dues par l'acquéreur ; l'Etat global des impayés ; Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fond de travaux, le montant cumulé des cotisations au fonds de travaux versées par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;

- Le carnet d'entretien de l'immeuble permettant une transparence concernant les travaux à effectuer et l'état de l'immeuble à l'acquéreur ;

- Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances de copropriété (en attente de parution arrêté ministériel).

4. Les conditions suspensives à insérer sont les suivantes :

- Origine de propriété régulière et trentenaire

- Le non exercice de tout droit de préemption

- Absence de servitudes ou de charges non divulguées pouvant entraîner une dépréciation de la valeur du bien

- Absence de créance hypothécaire et/ou de saisie supérieur au prix de vente

- Condition légale d'obtention de prêt

Les points qu'il importe de préciser sont les suivantes :

- Délai réalisation

- modalité constatation

- sort des sommes versées

5. La clause désignation des biens est en annexe 6.

Partie 2 : vente définitive

1. La fiche suivi est en annexe 4

2. Deux formalités à accomplir postérieurement à la signature de l'avant contrat :

- L'enregistrement de la signature de la promesse de vente, transmission au service comptable, taxation définitive, passation des écritures, rédaction du répertoire officiel et enregistrement dans le mois (125€).

- La faculté de rétractation et le délai de réflexion. Cela concerne les acquéreurs non professionnels pour des immeubles bâtis destinés à l'habitation. Suite à l'envoi de la copie de l'avant contrat et de ses annexes par lettre recommandée avec accusé de réception adressé à chaque acquéreur, ce dernier a 7 jours pour notifier sa rétractation qui suivent le lendemain de la présentation du pli recommandé.

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