Les servitudes /Cass.civ. 3e,24 septembre 2020, n° 19-19179

TD 7. Les servitudes

Commentaire arrêt : Cass.civ. 3e,24 septembre 2020, n° 19-19179

Il s’agit d’un arrêt de la troisième chambre civil de la Cour de cassation en date du 24 septembre 2020. C’est un arrêt de rejet portant sur l’opposabilité de la servitude.

En l’espèce, en 1997 des propriétaires décident de vendre une parcelle cadastrée AT416 en constituant à son bénéfice une servitude de passage sur la parcelle AT417 qu’ils ont conservée et ultérieurement divisée en deux parcelles, AT457 et AT458. Le 22 juillet 2010 les propriétaires consentent une deuxième vente avec des acquéreurs différents concernant la parcelle AT458, ils décident alors de de réaliser une promesse de vente portant sur la parcelle AT458, englobant le chemin utilisé par les acheteurs de la première vente pour accéder à leur propriété. Par cette promesse une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AT457 a été convenu. La promesse n’ayant pas état renouveler, un jugement en date du 8 novembre 2011 a ordonné son exécution forcée.

 Par cet acte, ils ont constitué, sur la parcelle AT458 vendue, une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AT457 qu’ils conservaient. Cette promesse de vente n’ayant pas été réitérée, un jugement du 8 novembre 2011, valant vente, en a ordonné l’exécution forcée. En 2012, les acquéreurs de la deuxième vente vendent la parcelle aux acquéreurs de la première vente.

Les acquéreurs de la première vente ont alors assigné les vendeurs initiaux, d’une part, pour ne pas avoir respecté la première servitude, établie le 30 juin 1997, au profit de la première parcelle qu’ils ont achetée et, d’autre part, pour que la seconde servitude, constituée le 22 juillet 2010 lors de la promesse de vente consentie aux acquéreurs de la deuxième vente non publiée, leur soit déclarée inopposable.

Ils sont déboutés de leur demande et décide de faire appel sur le premier moyen, qu’ils n’avaient pas renoncé au bénéfice de la première servitude et qu’elle n’était pas éteinte du fait de la cessation de l’état d’enclave, n’ayant pas pour cause déterminante l’enclavement. Ils soutiennent également que la promesse de vente issu de la deuxième vente n’étant pas publiée, elle ne leur est pas opposable.

La question posée à la Cour de cassation été de savoir si une servitude non publiée pouvait être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi et rappelle d’abord qu’« en application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention » (I). Toutefois, la Cour ajoute que « la publication n’étant pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence » (II).

1. L’opposabilité de la servitude non publiée à l’acquéreur de l’immeuble grevé

1. L’application de l’article 686 du Code civil 

• Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds ».
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1. Une nécessaire publication au service foncier sous peine d’inopposabilité 

• En application de l’article 28, 1° du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : mutation ou constitution de droits réels immobiliers », sous peine d’inopposabilité. (Arrêt du 4 janvier 1955).
• Arrêt du 27 octobre 1993 “une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention”.

1. L’opposabilité de la servitude à l’acquéreur qui en connaissait l’existence

1. La bonne foi de l’existence de la servitude 

• Arrêt du 16 septembre 2009 : “une servitude peut être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence “
• La publicité des droits tend à renseigner les tiers de bonne foi qui en ignorent l’existence, mais elle ne doit pas servir de prétexte à ceux qui ont connaissance du droit non publié, pour ne pas le respecter.

1. Un parrallèle  par l’article 1198 du Code civil 

• Article 1198 du Code civil : “en cas de conflit de droits portant sur un même immeuble, le premier acquéreur ayant publié son titre l’emporte, même s’il est postérieur en date, à condition qu’il soit de bonne foi, c’est-à-dire qu’il ait ignoré l’acte antérieur non publié”.
• Article L123-9 du Code de commerce “les actes soumis à publicité au registre du commerce sont opposables aux tiers qui en ont connaissance, même s’ils n’ont pas été publiés”.

Les servitudes ne portent que sur les biens immeubles par nature

Conditions de la servitude : (3) 

• Nécessité / Utilité pour le fonds dominant
• Propriétaire du fonds servant et fonds dominant ne doivent pas être les mêmes
• Charge imposée au conservant

Pour qu’il y ait servant le fonds dominant et servant ne doivent pas avoir le même propriétaire. La CC à juger qu’il ne peut pas y avoir de servitude entre un usufruitier et un nu propriétaire car même fonds. Elle a aussi juger qu’il n’y a pas de servitude entre des propriétaires indivis sur le même fonds servant.

DISCUSSION jurisprudentiel sur le fait de savoir s’il pouvait y avoir servitudes dans la copropriété :

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