Les nullités. Commentaire d’arrêt Cass. Civ. 3ème, 21 Septembre 2011 :.

Sandra GHARBI                                TD n°7 de droit civil :                                               le 10 Novembre 2015

Groupe 220                                       Les nullités

Commentaire d’arrêt Cass. Civ. 3ème, 21 Septembre 2011 :

Les auteurs se sont beaucoup intéressés à la théorie des nullités et les professeurs Mallaurie et Aynès ont notamment dit que « lorsqu’une vente est conclue sans que le prix ait été réel ou sérieux, la jurisprudence décide qu’il n’existe pas de contrat, parce qu’il n’y a pas de prix. Elle frappe la vente de nullité absolue ». Cette théorie bien qu’autrefois pertinente est remise en cause aujourd’hui. En effet, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, par un arrêt qu’elle rend le 21 Septembre 2011 a eu à juger de cette question.

        En effet, elle a eu à juger à propos d’une affaire où la Commune de Cannes avait consenti à la société Noga Hotel Cannes un bail à construction sur un terrain qui lui appartenait. La société Noga s’était alors engagée à construire un complexe hôtelier le tout moyennant un loyer annuel de 762,25 €. Puis le bail à construction a été mis en vente aux enchères car les créanciers de la société Noga ont engagé des poursuites contre elle, c’est la société Jesta Fontainebleau qui est donc la nouvelle société de construction chargée d’ériger le complexe. La commune de cannes, par la suite s’aperçoit que le loyer qu’elle avait fixé avec la société Noga était dérisoire et de ce fait, elle demande que soit reconnue l’inexistence du contrat de bail à construction et demande la nullité du fait du prix dérisoire du loyer dont la société Jesta doit s’acquitter annuellement.

        Nous n’avons pas d’information sur le jugement rendu en première instance. La commune interjette appel auprès de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. La cour rend sa décision dans un arrêt du 15 juin 2010. La cour d’appel estime que bien qu’un prix dérisoire ait été fixé à propos de la convention de bail à construction lors de la conclusion du contrat en 1988, cela ne conduit pas à l’inexistence du bail mais à la nullité pour absence de cause. Par ailleurs, la cour a estimé que le délai de prescription dont disposait la commune pour engager des poursuites était de cinq ans au sens de l’article 1304 du code civil, et qu’en outre ce délai était prescris car la convention avait été signée le 7 Octobre 1988 et la commune ne se rend compte du prix dérisoire que le 26 Mai 2006 soit 18 ans après la conclusion du contrat de bail à construction. Par la suite la commune de Cannes forme un pourvoi en cassation. En effet la commune estime que le délai de prescription dont elle bénéficie ne doit pas commencer au jour de la conclusion du contrat de bail à construction mais au jour où elle s’est rendue compte du vice du consentement dont été entaché le contrat, c'est à dire en 2006 et pour échapper à la prescription quinquennale la commune invoque aussi au titre de ses moyens que le contrat est vicié du fait de l’absence d’objet qui est une condition essentielle de la formation du contrat. Ainsi si cette condition fait défaut alors la sanction est la nullité absolue et se prescrit par trente ans. Ainsi selon la Commune, la Cour d'appel a violé l’article 1108 du code civil relatif aux conditions essentielles de la formation du contrat. Elle ajoute que la Cour d'appel a aussi violé l’article 1126 et 2262 du code civil dans la mesure où elle a considéré que le délai de prescription de la commune était de cinq ans du fait de l’absence de cause.

        Un contrat de bail à construction en cas d’apparition d’un vice sur une des conditions essentielles de la formation du contrat est-il affecté d’inexistence ou peut-il simplement être sanctionné par la nullité ?

        La Cour de cassation prise en sa 3ème chambre civile, dans son arrêt du 21 septembre 2011 estime que la cour d’appel a bien jugé sur le point que le contrat n’était pas inexistant mais entaché pour absence de cause. Comme la cour a jugé qu’il s’agissait d’intérêt privé, la prescription est quinquennale et relève de l’article 1304. Ce faisant la Commune de Cannes est déboutée de sa demande et la Cour de Cassation par son arrêt de rejet, la condamne à ses dépens.

        La Cour de Cassation dans cette affaire eu à régler le flou jurisprudentiel pesant sur les vices de formation du contrat. Ainsi par sa décision la Cour de Cassation a tranché sur le fait de savoir s’il s’agissait d’une inexistence du contrat ou d’une simple nullité (I), puis la cour a eu à régler les hésitations quant au type de nullité applicable (II).

1. Refus de l’inexistence et affirmation de la nullité.

En effet, la Cour de Cassation est en accord total avec la Cour d'appel sur le point de savoir que le moyen invoqué par la commune, à savoir l’inexistence du contrat du fait d’un prix dérisoire ne peut être retenue (A), puis nous verrons que la Cour de Cassation a retenu la nullité du contrat de bail pour absence de cause (B).

1. L’éviction de l’inexistence du contrat de bail.

L’inexistence est une notion de sanction des conditions de formation du contrat. L’inexistence correspond à l’hypothèse d’un acte juridique atteint d’un vice d’une telle importance qu’il ne peut avoir une quelconque reconnaissance juridique. Ici l’intervention du juge n’est pas nécessaire et la possibilité de l’invoquer non soumise à la prescription.

Ce concept issu de la doctrine du 19ème siècle a subi de nombreuses controverses car il est affecté par des imperfections très graves. Aujourd'hui, la doctrine y est globalement hostile car dans ces hypothèses le juge n’étant pas nécessaire, le fait de se dispenser de l’intervention de celui-ci n’est pas une situation très souhaitable. Néanmoins, la jurisprudence utilise la notion d’inexistence dans les cas de vices extrêmement graves et mais on observe que la jurisprudence lui applique alors le régime de la nullité absolue. En ce sens l’arrêt de Cour d'appel de l’Orléans du 13 mai 2004 où il y avait un vice très grave du fait d’une confusion d’unité monétaire.

En l’espèce la commune invoque comme moyen auprès de la Cour d'appel que le contrat de bail à construction est inexistant à cause du prix vil et dérisoire qu’elle a pourtant fixé avec la société Noga en 1988. Les juges du fonds refusent de dire que le contrat est inexistant car ici le vice n’est pas d’une gravité absolue. Ainsi, la théorie de l'inexistence du bail du 07 octobre 1988 au motif que "le loyer n'est ni réel ni substantiel et n'offre aucune contrepartie économique ni avantage économique à la ville de Cannes" ne repose, comme nous l’avons montré précédemment sur aucun fondement légal. Par ailleurs, le législateur n'a prévu en matière contractuelle que la sanction de la nullité dans l'hypothèse où l'un des éléments essentiels et déterminants constituant la convention fait défaut mais pas l’inexistence qui est une invention doctrinale.

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