Le droit réel

Toute personne, physique ou morale possède un patrimoine, se définissant juridiquement comme « l’ensemble des droits et obligation, actuels ou futurs, d’une personne physique ou morale, ayant une valeur économique ou pécuniaire et étant dans le commerce juridique », le patrimoine sera ainsi composé de droits dits « patrimoniaux » et n’inclura donc pas les droits sans valeur pécuniaire, dits « extrapatrimoniaux » (droits familiaux et droits de la personnalité). Les droits patrimoniaux se répartissent en trois catégories : les droits réels, les droits personnels (ou droits de créance) et les droits intellectuels. Les droits réels sont des droits qui donnent à la personne un pouvoir direct et immédiat sur une chose (en latin « res » signifie chose), les droits personnels sont ceux qui s’exercent vis à vis d’une personne et qui lui permettent d’exiger de celle-ci une prestation.

Le droit réel se définit comme un droit qui porte sur une chose et qui confère à son titulaire un certain nombre de prérogatives. Ainsi le proprio est admis à exercer un certain nombre de pouvoirs sur la chose ; il peut l’utiliser pour ses propres besoins, la donner en location, l’aliéner, la transformer ou même la détruire.

C’est donc un droit absolu, opposable à tous- le titulaire d’un droit réel est habilité à agir en justice contre toute personne qui s’avise de troubler l’exercice de ses prérogatives. De ces caractères, découlent deux importantes conséquences :

• Le droit de suite : cela veut dire que le titulaire d’un droit réel est en mesure de revendiquer le bien entre les mains de quiconque, même dans l’hypothèse ou la chose aura été volée ou cédée à une autre personne
• Le droit de préférence :la personne qui peut se prévaloir d’un droit réel, par exemple une hypothèque sur un immeuble, est préférée à celles qui invoquent de simples droits personnels, notamment les créanciers ordinaires qu’on appelle : créanciers chirographaires. Dans pareil cas, le créancier hypothécaire est en mesure de saisir l’immeuble hypothéqué et de se payer sur le produit de la vente par préférence au créancier ordinaire.

En raison des pouvoirs exorbitants qu’ils confèrent aux particuliers, les droits réels sont énumérés de façon limitative par le législateur. Ainsi on distingue les droits réels principaux et les droits réels accessoires ou de garantie :         

• Les droits réels principaux 

 Ils sont consacrés par l’article 8 du Dahir du 2 Juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés et tendent à l’utilisation directe de la chose par le titulaire du droit mais diffèrent de par leur étendues. Il s’agit ainsi :

• Du droit de propriété
• De l’usufruit
• Des Habous
• Des droits d’usage et d’habitation
• Du droit de superficie
• Du droit de servitude

1. LE DROIT DE PROPRIETE

Paul Decroux, qui fut professeur de droit à la Faculté de Rabat publia de nombreuses études sur le droit foncier marocain, définit le droit de propriété au Maroc comme «le droit qui permet à une personne d’user, de jouir et de disposer d’un immeuble d’une façon exclusive et perpétuelle et non d’une manière la plus absolue.

De cette conception, on peut en déduire que le droit de propriété se divise selon les trois droits réels traditionnels que l’on retrouve par notamment en droit français : L'usus permet de se servir de la chose, d'en faire usage.

Le fructus permet de profiter des fruits de la chose, c'est à dire de ce que produit la chose comme, par exemple, les récoltes, les loyers d'un appartement loué ou les dividendes d'actions de société.

L'abusus autorise le propriétaire à faire ce qu'il veut avec l'existence de la chose. Il peut ainsi la vendre, la donner et même la détruire.

L’article 35 de la nouvelle Constitution du 29 juillet 2011, reprenant en cela l’ancien article 15 de la Constitution précédente, garantit le droit de propriété dont la seule limitation possible est l’exigence du développement économique et social de la nation. Dans ce cas, l’expropriation doit être strictement encadrée par la loi et donne lieu à une indemnité versée par la force expropriante au proprio. Cette garantie fondamentale du droit de propriété est la seule règle concernant la question foncière dans la charte constitutionnelle marocaine.

1. L’USUFRUIT

L’usufruit est un droit réel viager, qui confère à son titulaire le pouvoir d'user et de jouir de biens appartenant à une autre personne, comme celle-ci en userait ou en jouirait, mais à charge d'en conserver la substance. Qu'il ait pour objet des biens corporels ou incorporels, l'usufruit emporte un démembrement du droit sur la chose entre l'usufruitier et celui qui en était auparavant le titulaire, propriétaire ou créancier. Le premier a l'usage et la jouissance du bien, tandis que le second n'a plus qu'un droit diminué, qu'on appelle pour cette raison la nue-propriété. Ce droit s’éteint nécessairement à la mort de  aux termes de l’article 79 de la loi 39.08 ou à l’arrivé du terme établit par la loi qui est selon l’art100 : 40 ans.

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