Le droit de préemption

LE DROIT DE PREEMPTION

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut être privé. », le principe est  posé par l’article 17 de la DDHC du 24 aout 1789. Ce principe est corroboré par l’article 545 du Code Civil qui énonce que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété ».

        Le droit de préemption, du latin prae emptio (avant l’achat), s’exercent avant la conclusion de la vente, en réservant à son titulaire une faculté d’acquisition prioritaire.

En d’autres termes, il s’agit d’un mécanisme précontractuel pouvant s’analysé en un droit de préférence d’origine légal.

        Le principe de la liberté contractuelle est tempéré par le droit de préemption. Ce droit doit être distingué de notions « voisines » qui atténuent également le libre choix du cocontractant comme la vente forcée d’un bien, la cession forcée de propriété en matière de mitoyenneté ou encore l’expropriation.

Par la création du droit de préemption, la volonté du législateur fut de garantir l’intérêt général et certains intérêts privés au détriment du droit de propriété du vendeur.

En quelle matière et par quel moyen le droit de préemption trouve t-il à s’appliquer ?

Le droit de préemption s’applique dans diverses matières juridiques (I) et trouve son efficacité dans l’encadrement strict de la loi (II).

1. La diversité des droits de préemption

Contrairement à d’autres mécanismes juridiques attribuant aussi un droit prioritaire d’achat, le droit de préemption s’exerce avant la conclusion de la vente (A) et assure la protection de l’intérêt général et de certains intérêts privés (B).

1. La nature : ante rem venditam

• Le droit de préemption s’exerce avant la conclusion de la vente à un moment où celle-ci n’est encore un projet. La présence de ce droit est alors subordonné à un acte de vente. On pourrait alors qualifier ce droit comme une option prioritaire d’achat légale. Si cette option est levée par le bénéficiaire, ce cocontractant sera imposé au vendeur.

• Une distinction traditionnelle, bien que critiqué par une partie de la doctrine s’opère entre le droit de retrait et le droit de préemption. Le droit de retrait de (l’ancien verbe retraire = retirer) s’exerce après que la vente ait été conclue (post rem venditam) en offrant à son titulaire la faculté d’évincer l’acheteur et de prendre sa place dans le contrat. Le droit de retrait s’analyse en une faculté de substitution et opère comme une cession forcée de contrat.

Ces deux techniques sont des altérations au principe de liberté contractuelle. Bien que lorsque la vente s’exerce il doit y avoir une volonté de vendre de la part du vendeur mais le choix du cocontractant sera imposé pour la protection d’intérêts divers.

1. La protection d’intérêts divers.

Malgré l’atteinte au principe contractuel qu’ils portent, les droits de préemption connaissent un développement considérable dans de multiples matières. Ils sont toujours justifiés par un intérêt jugé supérieur, lequel peut-être public ou privé.

• La protection d’intérêts privés fonde également un certain nombre de droit de préemption reconnue à des particuliers ou à des collectivités.

➔Tout d’abord,  celui reconnu au preneur a bail qu’il soit fermier (Code rural art. L412-1 et suivants)

➔ou au locataire d’un immeuble à usage d’habitation principal (art. 15-II de la loi du 6 juillet 1989), ce droit de préemption ne s’applique qu’aux locaux vides (à contrario de l’art. 25-8 même loi)

➔ou encore preneur d’un local à usage commercial (art. L 145-46-1 Code de commerce depuis la loi Pinel du 18 juin 2014), en cas de vente du bien loué.

➔Un droit de préemption est également attribué aux indivisaires en cas de cession par l’un d’entre eux de ses droits à un tiers afin d’empêcher l’entrée de ce dernier dans l’indivision (art. 815-14 du Code civil).

➔Un droit de préemption est reconnu aux copropriétaires en cas de vente d’une aire de stationnement ou d’un lot exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété (art. 8-1 de la loi du 10 juillet 1975).

➔Dans le cas d’un immeuble détenu par 1 seul propriétaire, lors de la 1ere vente d’un appartement de cet immeuble qui entraînera sa mise en copropriété, tous les locataires de cet immeuble bénéficient d’un droit de préemption art. 10 (1 ou I + article 10 I ou 1) de la loi du 31 décembre 1975 sous article 1583 code civ). (sauf si le propriétaire s’engage à proroger les baux pendant 6 mois je crois )

➔Des droits de préemption sont accordés à la commune en cas de vente sur saisie immobilière de la résidence principale destinés à assurer le maintient dans les lieux des locataires en leur attribuant un logement à loyer modérés (Art. L 210-2 code urbanisme et art L 616 du code de la construction et de l’habitation).

➔Droit de préemption au profit des propriétaires de parcelles boisées contigües  afin de limiter le morcellement des bois et forêts en cas de vente de terrains boisés de moins de 4 hectares, (art. L 331-19 du Code forestier).

Au delà des intérêts privés dont ils assurent la défense, ces droits de préemption poursuivent toujours une finalité sociale et constituent les instruments d’une politique agricole, familiale, du logement et de l’environnement.

• L’intérêt général fonde de nombreux droits de préemption reconnus à des personnes morales de droit public.

➔DPU (Droit de préemption urbain) au profit des communes dotées d’un PLU (plan local d’urbanisme (art. L211-1 et suivants Code l’urbanisme)

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