Le contrat de vente immobilière entre théorie et pratique:cas de Maroc

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-Introduction-

« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sur du monde «. Franklin D. Roosevelt.

Dans notre vie quotidienne nous passons des contrats les plus divers (location d’appartement, de véhicule, assurance, abonnement téléphonique, achats divers …)

La plupart des transactions se coulent dans des moules juridique, toute économie dite de marché est articulée sur la technique contractuelle.

Le contrat demeure l’instrument le plus fiable et le plus utilisée dans la plupart des échanges, par ailleurs, contrat de vente apparaît comme le contrat le plus employé en raison de sa place indispensable dans l’économie et la société, ce contrat peut être définie comme une convention par laquelle une personne(vendeur) s'oblige à livrer une chose à une autre personne(acheteur) moyennant un prix.

Historiquement, la vente dérive de l’échange, en effet, à l’époque romaine, notamment chez les prudents (Cicéron), le droit romain de manière limitée admet l’existence de contrats innommés et leur confère un effet dans le cas où le débiteur ne s’exécute pas.

Le principe était « pacta sunt servanda » signifiant que les parties sont désormais liées au contrat venant d'être conclu et qu'à ce titre elles ne sauraient déroger aux obligations issues de cet accord.

Après , la révolution Française à bouleversée la philosophie  du contrat par le principe de l’autonomie de la volonté qui est devenue la règle de toute relation contractuelle ; cette théorie de philosophie  juridique qui érige la volonté en source créatrice de droit et d'obligation.

Ce principe n’a pas résisté le temps ; avec l’arrivée de libéralisme cette théorie à été mise en cause en raison des défaillances qu’elle représente.

Le droit musulman quant à lui, encourage les musulmans à exercer du commerce à condition de respecter certains principes de bases qui découlent entre autres des grands principes islamiques de la justice, de l'équité, de la transparence et du consentement mutuel des contractants.

Au Maroc , avant le protectorat , l’institution du  contrat était organisée par les principes et les coutumes du droit musulman , mais avec l’arrivée du protectorat Un ensemble de textes relatif au droit des obligations et contrats, à la législation foncière, au droit des sociétés, au droit commercial, etc. … ont vu le jour., notamment par le dahir des obligations et des contrats ; C’est le droit commun des contrats qui forme avec le régime de la responsabilité civile et des quasi-contrats l’objet de ce qu’on dénomme la théorie générale des obligations.  , ce dernier traite le contrat de vente dans ses articles 478 à 1240. Il y a de ce fait, un corps des règles générales applicables tous les contrats, qu’énoncent les articles 1 à 477 (formation, consentement, forme, cause, objet, ordre public…).

A côté du dahir des obligations et des contrats ,  Le Notariat a fait son apparition dans le Royaume en 1913 dans le cadre de la modernisation des institutions du pays dans le respect de ses traditions séculaires C’est ainsi qu’une codification de la profession du notariat a vu le jour par le Dahir de 4 Mai 1925 sous le nom du « dahir réglementant les affaires des rédacteurs français des documents au Maroc » dit par la suite « Dahir organisant le notariat au Maroc» ce dahir comprend 46 articles répartis en VIII titres..

Aujourd’hui, c’est la loi 32.09 qui réglemente la profession des notaires, ce dernier est considéré comme un garant de l’Etat et de la moralité et la sécurité juridique.

En effet, L’immobilière est perçue comme une assurance de premier ordre, un facteur d'estime sociale et un investissement sans risque. C'est une source de richesse et un respect ancestral envers la terre qui abrite les hommes.

Le contrat de vente immobilier constitue le pilier de la sécurité foncière, et qui dit foncier dit plateforme de croissance et développement de tous les domaines.

Il faut noter que le choix du sujet de contrat de vente immobilière n’est pas du hasard, ce sujet revêt un intérêt théorique et un autre pratique, pour le premier on le constate dans la place qu’occupe ce sujet dans les ouvrages généraux et spéciaux ainsi que les articles des revues spécialisés.

Pour l’intérêt pratique, on constate ces dernières années le développement du secteur immobilier qui demeure une activité vitale qui nécessite un cadre juridique légale suffisant qui garantit les droits des parties d’une relation contractuelle dans laquelle l’objet est un bien immeuble.

Dans un contexte marqué par la mondialisation des échanges, l’expansion des nouvelles technologies d’information et de communication (contrats électronique), le contrat de vente immobilière s’avère un contrat qui nécessite une règlementation stricte.

L’objectif de cet article est de trouver les tenants et les aboutissants de sujet, un lien étroit qui permet le passage de la théorie à la pratique, afin d’intégrer les dispositions d’ordre théorique aux dispositions d’ordre pratique.

Notre problématique se présente comme suit :

Quelle sont les manifestations de conciliation entre la théorie et la pratique ?

Elle sera divisée en deux questions subsidiaires qui sont comme suit :

-Quelle est le régime juridique du contrat de la vente immobilière ?

-Comment le contrat de vente immobilière s’exécute au niveau de la pratique ?

Et quelles sont ses limites ?

Pour répondre à cette problématique on va adopter une approche structuraliste dans la première partie pour déterminer la structure du contrat de vente immobilière(I), et une approche empirique dans la deuxième partie pour décortiquer le processus pratique du contrat de vente immobilier (II)

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