LaDissertation.com - Dissertations, fiches de lectures, exemples du BAC
Recherche

Le bail commercial

Cours : Le bail commercial. Recherche parmi 300 000+ dissertations

Par   •  8 Novembre 2019  •  Cours  •  6 828 Mots (28 Pages)  •  507 Vues

Page 1 sur 28

Chap 2 :              Les droits et obligations des parties au contrat. 

Section 1 :                 La situation du locataire en cours de contrat.

Ss1 : Les obligations du locataire.

Respecter la destination des lieux (I), l’entretien des lieux (II), payer le loyer (III)

I. L’obligation de respecter la destination des lieux :

→ Le locataire doit uniquement exploiter les act prévues au contrat.

En pratique, 2 types de contrat :

* Le bail tout commerce : contrat qui autorise le locataire à exercer ttes les act qu’il souhaite. Il peut ajouter une nouvelle act ou changer d’act.

* Le bail restreignant la lté du locataire : autorisation s/ 1 act en part. S’il souhaite ajouter une act ou en changer, il doit procéder à une déspécialisation (2 types)

Une déspécialisation restreinte (ou déspécialisation partielle) : elle consiste à ajouter à l’act autorisée par le contrat une act considérée comme connexe ou complémentaire.

Rq : cette désp. par est un dt pour le locataire, le bailleur ne peut pas lui refuser.

Une déspécialisation plénière (ou desp. totale) :  elle consiste à

ajouter une act qui n’est pas connexe ou complémentaire

changer d’act (abandon de l’act autorisée par le contrat pour une autre)

→ Rq : cette desp plén n’est pas un dt pour le locataire. Elle doit être autorisée par les bailleurs. En cas de refus de celui-ci, elle peut être autorisée par le TGI si certaines conditions sont réunies.

        A. La déspécialisation partielle ou déspécialisation restreinte. L145-47 c.com

        Le locataire peut adjoindre à l’act autorisée par le contrat une act connexe ou complémentaire (≠ accessoire !!!). C’est un droit pour le locataire.

                1°/ Les modalités.

→        Le locataire qui souhaite adjoindre une act connexe ou complémentaire n’a pas à demander l’autorisation du bailleur. Il doit l’informer par voie d’huissier de son intention.

→         Le bailleur a 2 mois pour contester le caractère connexe ou compl de l’adjonction souhaitée.

Rq : Le locataire a intérêt à attendre l’expiration de ces 2 mois sinon il pourra être sanctionné s’il était en tord. Sinon, il pourra saisir le TGI qui tranchera la question.

                2°/ La notion de connexité ou complémentarité L145-47 c.com

        Cette notion est appréciée par rapport aux usages. La JP utilise des critères :

* Statistiques.

Ex : CA de Pau 7 avril 1978 : le locataire était autorisé à vendre des vêtements pour adulte. Il a souhaité adjoindre à cette act la vente de vêtements pour enfants. Une contestation a eu lieu quant au caract con. ou compl. de cette adjonction. La CA a considéré qu’il ne s’agissait pas d’une telle act parce que les commerces pratiquant les 2 act étaient en faible nb.

* L’identité de la clientèle : l’act sera connexe ou compl lorsqu’on d’adresse à une même clientèle ou lorsque les produits correspondent à un même besoin.

Ex : Un libraire a souhaité vendre des disques polonais en + des livres polonais. On a considéré qu’ils participaient à la diffusion de la culture polonaire : même public, même besoin : act connexes.

Ex : Pers autorisée à vendre des vêtements pour femmes, elle a souhaité ajouter la vente de lingerie : on a considéré qu’on s’adressait à une même catégorie de clientèle.

Ex : Un marchand de bois a pu ajouter à cette act la vente de charbon et de fioul qu’on a considéré comme connexe : besoin de se chauffer.

Ex : Un coiffeur peut vendre des parfums et des produits de beauté : même besoin de se faire beau.

Ex : Une pers était autorisée à exploiter un bazar. On a considéré que la vente de confiseries et produits régionaux n’était pas compl à cette act.

Excp : Ce critère est écarté qd les méthodes d’exploitation sont radicalement ≠tes.

Ex : Une pers est autorisée à exploiter un commerce de débit de boissons. Il souhaite proposer à ses clients de quoi se restaurer. Boire / se nourrir, on peut considérer que c’est un même besoin. Est-ce complémentaire ? La CA de Paris a distingué 2 situations :

- On propose de la menu-restauration (sandwich, salades, frites) : les méthodes d’exploitation ne sont pas radicalement ≠tes. Cette act est bien connexe à celle de débit de boisson.

- On propose de véritables plats cuisinés : on n’est plus dans le cadre d’une déspé. partielle car les méthodes d’exploitation sont radicalement ≠tes

Ex : Le locataire était autorisé à distribuer des produits surgelés. Pas de contrat bail tt commerce. Il a voulu ajouter une act d’épicerie. Caract connexe ? Non parce que les méthodes d’exploitation sont radicalement ≠tes.

Excp : Quand l’act qu’on souhaite exercer se pratique habituellement dans des locaux spécialisés. 

Ex : Locataire autorisé à vendre du prêt-à-porter. Il va voulu ajouter la vente de chaussures. Conn ? On aurait pu penser que oui : besoin de s’habiller. CA Paris a considéré qu’habituellement, les chaussures se vendaient dans des lieux particuliers.

                3°/ L’indifférence du dt des tiers.

        Il arrive que le bailleur ait accordé à un autre locataire l’exclusivité de son activité. Le pb se pose généralement dans les centres commerciaux.

...

Télécharger au format  txt (37.6 Kb)   pdf (314.5 Kb)   docx (571 Kb)  
Voir 27 pages de plus »
Uniquement disponible sur LaDissertation.com