Le Bail Commercial

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale). Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire.

Le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité exercée : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.

Le caractère commercial du bail ne résulte que du bail lui-même.

Le contrat n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité, en prouvant son existence.

Il existe un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.

Le bailleur (celui qui loue le local) doit transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum (sauf s'il s'agit d'une location saisonnière).

Il ne peut pas l'être pour une durée indéterminée.

Le locataire peut toutefois donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans.

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.

S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs.

La nature du pas-de-porte doit bien être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

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