Le bail commercial TC DROIT

Chapitre 2 : le bail commercial

Le bail commercial est toujours l’élément important du fond quand le commerçant n’est pas propriétaire de l’immeuble dans lequel il exploite. Pendant longtemps le bail commercial fut soumis au droit commun du louage d’où le risque de perdre le fond en cas de non-renouvellement du bail à son expiration.

Le législateur

Le législateur s’est efforcé d’assurer le renouvellement du bail commercial. En effet le commerçant peut obtenir le renouvellement de son bail ou à défaut une indemnité d’éviction.

Le contenu du bail commercial

La nature commercial du bail résulte de la destination contractuelle des locaux immobiliers à avantage commercial, industriel ou artisanal.

La durée du bail

En principe le bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée inférieur à 9 ans. Par exception le commerçant locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période de 3 ans ou lorsqu’il peut faire valoir son droit à la retraite ou s’il vient à bénéficier d’une pension d’invalidité.

Le proprio du local bénéficie d’un droit de reprise à l’expiration de chaque période de 3 ans s’il veut construire, reconstruire ou restaurer l’immeuble. Toute fois la résiliation du bail peut intervenir à tout moment en cas d’accord amiable entre les deux parties.

B) Le loyer

Le loyer est librement fixé à l’origine du bail et fait l’objet d’une révision triennal. Le nouveau loyer devant correspondre à la valeur locative réel des locaux. Pour cette valeur locative des éléments doivent être pris en compte. Ils sont au nombre de 5 pour déterminer cette valeur :

les caractéristiques du local considéré

La destination des lieux

Les obligations respectives de parties

Les facteurs locaux de commercialité

Les prix pratiqués dans le voisinage

C) L’affectation des locaux

Le locataire doit user du local commercial selon la destination qui lui a été donné dans le bail.

Par exemple si dans un bail est précisé que le locataire doit exploiter une boucherie, s’il décide d’y ajouter l’exploitation d’une charcuterie il faudra modifier le bail. Si le locataire ne le fait pas il pourrait être obligé de payer un supplément, une indemnité en cas de préjudice du bailleur.

D) Sous location et cession du bail

Dans le cadre d’un bail commercial la sous-location est interdite sauf close contraire enter les parties. La cession du bail doit être signifié auprès du bailleur, cette signification doit comporter les éléments suffisants pour faire connaitre l’existence et les conditions du transfert des droits cédés.

Cette signification peut-être faite à tout moment tant que le bail est encore en cours.

E) La tacite reconduction

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