Droit DUT S3: le bail commercial

                                        DROIT TD1

1. Le bail commercial

Bail : acte juridique= contrat

Bail commercial : contrat qui porte sur une location d’un local commercial. Il est composés de deux partis : le propriétaire qui représente le bailleur et celui qui loue qui représente le preneur. Il a une durée. Celle de principe et la plus récurrente est de 9 ans, 3 ans habitation et 9 ans commercial.  

Un bail 3.6.9 est fait sur une durée de 9 ans mais tous les trois ans il y une durée pour le locataire de donner congé (rendre le bail).

 Sur le bail il faut distinguer le bail précaire : c’est toujours un bail commercial mais sur une durée qui n’excède pas 36 mois. On opte pour cela lorsqu’on n’est pas sûr de notre coup. Le preneur c’est à dire le locataire quand il signe un bail il doit payer le loyer et le dépôt de garantit qui représente une somme qui correspond souvent à trois mois de loyer voir six mois à déposer au moment de la signature du contrat et cette somme est rendu à la fin du contrat).  

Une caution est une garantit supplémentaire c’est-à-dire que le gérant peut demander cela en plus. Ex le mec lui bloque 10000 euros au cas où les loyers ne seront pas payés. En contre parti du local on va payer un loyer. Si T’es propriétaire le prix est déterminé librement pas le propriétaire. Le loyer peut être révisé tous les trois ans selon un indice (INSEE le plus souvent) uniquement mais cela dépends de ce qui est écrit dans le bail. Par contre a l’expiration des 9ans ou peut-être qu’il y a un évènement qui ce passe on reste sur la loi des partis. Le contraire qui est signé fait la loi des partis. Il régit les règles entre le propriétaire et son locataire. En plus du loyer le locataire doit payer des charges. Cette liste des charges figure dans le bail. Dans les charges figurent l’article 606 du code civil. C’est une liste qui figure l’ensemble des charges imputables au locataire.

Le pas de porte : droit d’entrée qui peut être exigé par le propriétaire. (15000 euros pour laisser le locataire entrer par exemple). Ceci est demandé au moment de la signature du bail. Cela se négocie car cette somme n’est pas rembourser contrairement au dépôt de garantit.

Au bout des 9ans le propriétaire peut donner congé. C’est-à-dire avant les derniers six mois refusé de renouveler le contrat. Cependant il devra verser une indemnité qui sera par un expert désigné par un juge. Cette indemnité sera calculée en fonction de la valeur des fonds de commerce. On va demander les dernier bilan du commerce ect.. C’est encore plus cher si jamais il n’y a pas de local.  Le prix sera basé sur le chiffre d’affaire des trois dernières années.

Si on veut changer l’activité que nous faisons dans le local il faut faire une demande déspécialisation.

Elément corporel : ex la table

Elément incorporel : ex le droit au bail, clientèle (ensembles des choses abstraites).

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