L’arrêt rendu le 3 Mai 2018 par la Cour de Cassation de la première chambre civile aborde le thème de l’erreur

Lorsqu’un contrat est conclu, on s’assure que les partis soient bien consentants. Pour cela, il faut que leurs accords ne soient pas viciés. On considère qu’un accord est vicié s’il y a erreur. L’erreur se définit étant une croyance non conforme à la réalité, émanant d’un des contractants et déterminant dans la conclusion du contrat.

 L’arrêt rendu le 3 Mai 2018 par la Cour de Cassation de la première chambre civile aborde le thème de l’erreur. 

En l’espèce, le 14 avril 2010 un couple a vendu par acte avec un notaire un appartement à une SCI d'une superficie de 13,49 mètres carrés, loué à ce moment à quelqu’un. Par lettre recommandée avec AR du 29 octobre 2010, le service communal d'hygiène et de santé a informé la SCI qu'à la suite de sa visite des lieux, il avait été constaté que la pièce principale était d'une superficie inférieure à 9 mètres carrés, ce qui était contraire à la réglementation en vigueur, et lui a enjoint de faire cesser sans délai toute occupation de ce local. La SCI a reçu une mise en demeure par arrêté préfectoral du 25 mai 2011 de faire cesser l'occupation des lieux en tant qu'habitation. Par conséquent la SCI a assigné le couple vendeur, le notaire, la société, l’agent immobilier, en annulation de la vente, en remboursement de la commission versée à l'agence immobilière et en paiement de diverses sommes.

La Cour d’Appel de Douai, par un arrêt rendu le 24 Novembre 2016, en a conclu que le consentement de la SCI avait été vicié et que la vente devait être annulée en se basant sur les dispositions du règlement sanitaire départemental. Le couple de vendeur ainsi que la société interjette l’appel et forment un pourvoi en cassation en argumentant que la cour d’Appel de Douai a violé l’article 1110 du Code Civil sur trois moyens: “l'erreur n'est une cause de nullité du contrat que dans la mesure où elle est excusable” ; “ne peut constituer une erreur sur la substance du bien vendu les possibilités juridiques d'exploitation de ce bien préexistantes et nécessairement connues du vendeur” ; “que l'erreur n'est une cause de nullité que si elle est excusable”.

Peut-on considérer comme nul la vente d’un bien immobilier pour cause d’erreur inexcusable sur la substance vendue à une SCI ? 

La chambre civile casse partiellement l’arrêt rendu le 24 Novembre 2016 par la cour d’appel de Douai pour se prononcer sur les condamnations. Cependant, elle ne répond pas à la question de droit et renvoie à la cour d’appel de Douai. 

De part cette arrêt, on peut voir que la superficie de l’appartement est une erreur inexcusable sur la substance (I) et que sur le sujet la décision de la Cour de Cassation est confuse (II). 

1. La superficie de l'appartement : une erreur inexcusable sur la substance

L’origine même de l’erreur est la superficie de l’appartement (A) qui a été découverte suite à la mise en demeure du service communal d'hygiène et de santé (B).

1. La superficie de l’appartement : source de l’erreur

L’erreur est une représentation erronée de la réalité. Cela revient à croire vrai ce qui est faux ou inversement. C’est une discordance entre ce qu’on croit et la réalité. Lorsqu’il y a erreur, le consentement a été donné par accident. L’erreur fait que le consentement a été donné. Le Code civil autorise l'acquéreur à invoquer la nullité de la vente pour vice du consentement en cas d'erreur à l’article 1110. Cependant, cette invocation de cause de nullité est encadrée par la loi qui précise qu’elles erreurs sont susceptibles d’être sanctionnées : « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose ». Pour assurer la sécurité contractuelle, la jurisprudence a prolongé ce texte en restreignant le champ des erreurs susceptibles d’entraîner la nullité du contrat, celles qualifiées d’erreurs vices du consentement. Ainsi, pour emporter la nullité du contrat, l’erreur doit porter sur la substance de la chose et, plus particulièrement, sur la personne du contractant.

En l’espèce, le couple vendeurs ont vendu à une société civile immobilière un appartement d’une superficie de 13,49 m2, alors loué à un tiers. Cependant, la pièce principale était d’une superficie inférieure à 9 m2, ce qui est contraire à la réglementation en vigueur. La SCI la SCI qui voulait disposer de la pleine propriété de l’appartement comprenait la possibilité de le mettre en location et que c’était un élément essentiel de la chose vendue qui faisait partie du contrat et qui a été déterminante de son consentement. De plus, n’étant pas professionnel et n’ayant pas accès à la règlementation, elle n’a pu qu’avoir commis une erreur excusable sur la qualité nécessaire du logement.

...