La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de contrat

I. Présentation de la promesse unilatérale de contrat

Apparition dans le texte du code civil de cette promesse unilatérale puisqu’il ne faisait jusqu’alors mention, que de la promesse unilatérale d’achat et de vente mais ce, depuis une loi du 13 décembre 2000 et une ordonnance du 7 décembre 2005 mais pour des considérations d’ordre fiscales uniquement. Outre ces lois, il ne connaissait pas la promesse unilatérale de vente ou d’achat.

L’art. 1589 dispose que :

La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il est certain ici qu’il s’agit d’une promesse synallagmatique et non unilatérale ici dans l’esprit des rédacteurs du code civil de 1804.

L’Art. 1124 dispose :

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés (≠ pacte de préférence où il n’y a que le prix), et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

II. Le régime

Le législateur a balayé la solution jurisprudentielle malgré une doctrine quasi unanimement défavorable : la jurisprudence avait maintenue une solution rendue par la 3ème chambre de la cour de cassation le 15 décembre 1993 n°91-10199. Récemment encore, après quelques timides hésitations : elle jugeait récemment encore que le promettant, tenu par une simple obligation de faire, pouvait rétracter sa promesse et n’était tenu dans ce cas qu’à des dommages

et intérêts (la vente promise initialement ne peut pas avoir lieu parce que les consentements ne se sont pas rencontré puisqu’avant qu’il n’accepte, il a retracé son consentement : je ne dois que des dommages et intérêts).

La promesse étant tellement pratiquée dans les affaires, les praticiens avaient songé à des remèdes tels que l’insertion d’une clause pénale dans le contrat mais ils n’étaient guère satisfaisants. La position de la jurisprudence se traduisait comme une insécurité pour le bénéficiaire qui n’était pas sur de pouvoir obtenir l’acquisition du bien par le contrat pourtant produit. Cela se traduisait par un manque d’efficacité de cet outil pourtant très utilisé notamment en matière de vente immobilière (95% des contrats de vente reçus par le notaire sont précédés par des promesses unilatérales de vente) et en matière de cession de parts sociales.

Le législateur est venu balayer cette jurisprudence notamment la solution de l’arrêt de 1993. En effet, l’art. 1124 alinéa 2 dispose que :

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter, ne fait

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