La promesse unilatérale de vente : 3e civ, 11 mai 2011

Dans sa décision du 11 mai 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, va à l’encontre de la volonté de la doctrine qui souhaitait une restauration de l’efficacité des avant-contrats, en effet l’arrêt porte sur la rétractation du promettant dans sa promesse unilatérale de vente avant la levée d’option de son bénéficiaire.

En l’espèce, un nu-propriétaire a consenti une promesse unilatérale de vente concernant un immeuble, dont l’usufruitière était son ascendante au premier degré. Il était prévu dans la promesse unilatérale que le bénéficière pouvait lever l’option dans les quatre mois dès la notification du décès de l’usufruitière, l’épouse du nu-propriétaire a donc régularisé le tout par acte authentique, néanmoins après le décès du nu-propriétaire (son époux), l’épouse de celui-ci a introduit une demande en annulation de la promesse unilatérale de vente auprès du bénéficière. Le bénéficiaire étant notifié quelques mois plus tard du décès de l’usufruitière à donc levé dans le délai déterminé l’option de la promesse unilatérale de vente, mais le bénéficiaire se retrouve face à un promettant qui décide de rétracter son consentement.

Le promettant refusant la vente, le bénéficiaire a alors saisi la justice dans le but de faire exécuter la promesse unilatérale de vente. La Cour de cassation dans un arrêt antérieur a cassé l’arrêt rendu par la première cour d’appel, le litige fut ensuite jugé devant une autre Cour d’appel qui a jugé que la vente était parfaite dans le sens où le promettant ne pouvait se rétracter jusqu’à expiration du délai de levée d’option. Le promettant a alors formé un nouveau pourvoi en Cassation, au motif qu’elle n’a pas violé la promesse unilatérale de vente.

Il convient donc de se demander quelle est la sanction portant sur la promesse unilatérale de vente lorsque le promettant se rétracte avant la fin du délai de levée d’option ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel car elle estime que la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée puisque la rétractation du promettent exclue la rencontre de volonté des partie pour la vente et l’acquisition du bien. Et la Cour renvoie l’affaire devant une nouvelle Cour d’appel.

L’arrêt rendu par la Cour de Cassation, refuse l’exécution forcée en nature de la promesse unilatérale de vente (I), avec une remise en cause réelle du principe même de promesse unilatérale (II)

I. Un refus d’exécution forcée en nature de la promesse unilatérale

Le refus de l’exécution forcée de la promesse, est opéré par la Cour reprenant une jurisprudence lointaine (A), avec l’appariation d’une nouvelle justification à cette solution (B)

A. La reprise d’une jurisprudence très antérieure

La solution rendue par la Cour n’est pas nouvelle, puisque depuis plusieurs année un débats s’effectue autour de cette question, dans son arrêt du 11 mai, la Cour décide de reprendre une jurisprudence antérieure, celle de l’arrêt du 15 décembre 1993, où la Cour a décidé que lorsque qu’un promettant se rétracte avant la levée d’option de son bénéficiaire, il n’est pas possible de prononcer une exécution forcée de la promesse unilatérale de vente. La justification de cette solution est telle que comme la promesse unilatérale de vente est une obligation de faire, la Cour a décidé de se baser sur l’article 1142 du code civil qui énonce « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur », de ce fait en cas de rétractation avant la levée d’option selon les juges la seule sanction est le versement de dommages et intérêts au bénéficiaire, car dans cet article on ne parle pas de résolution par exécution forcée de la vente.

Ici la Cour de cassation, suit le même raisonnement que l’arrêt de 1993, alors que depuis cet arrêt il y a un vive débat autour de la question par la doctrine, en effet selon les auteurs l’article 1142 ne s’applique pas car la promesse unilatérale n’est pas une obligation de faire puisque qu’aucune prestation positive n’est à accomplir pour le promettant puisque celui-ci est juste dans l’attente d’une levée ou non d’option par le bénéficiaire. L’exécution forcée ne serait donc pas applicable, en cas de rétractation. En 2004, un arrêt du 6 avril ne portant pas sur un immeuble avait admis l’exécution forcée de la promesse, la Cour de cassation aurait pu nuancer sa solution en apportant la nouveauté de cet arrêt à la solution de 1993 qu’elle a souhaité reprendre.

Cependant en plus de suivre le raisonnement de l’arrêt de 1993, et de balayer les avis de la doctrine, la Cour de cassation se fonde dans son arrêt sur de nouvelles bases juridiques pour justifier la non-exécution forcée pour le promettant.

B. L’appariation d’une nouvelle justification

En l’espèce la Cour dans son arrêt de 2011, ne se basent pas sur l’article 1147 même si elle reprend le principe que dégage l’arrêt de 1993. En effet l’arrêt est rendu au visas des articles 1101 qui dispose que « Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose », et 1134 qui énonce que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ».En se basant sur ces deux articles elle écarte pareillement l’exécution forcée en nature, puisque selon elle le promettant est en mesure de retirer son consentement par la rétractation, et que de ce fait si le bénéficiaire souhaite lever l’option, il peut le faire mais celle-ci n’aura aucun effet pour la partie. Néanmoins un arrêt postérieur, du 27 mars 2008 vient apporter une nuance au propos de l’arrêt de 1993, en effet avec lui, les parties peuvent désormais prévoir une clause dans laquelle il est stipulé qu’en cas de rétractation du promettant, il est admis une exécution

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