La promesse unilatérale de vente : Cass. Civ. 3eme, 11 mai 2011

La promesse unilatérale de vente : Cass. Civ. 3eme, 11 mai 2011

Dans le cas de la promesse unilatérale de vente, une partie ( le promettant ) s’engage vis à vis d’une autre ( le bénéficiaire ) à conclure un contrat, une vente. Il y a bien, des l’accord initial des parties, un contrat, mais il est unilatéral en ce sens que seul le promettant est tenu tant que le bénéficiaire ne lève pas l’option qui lui est accordée. Ce dernier est bien titulaire d’un lien contractuel, mais sans assumer aucunes obligations envers le promettant.

En l'espèce, une promesse unilatérale de vente est conclue entre deux parties, avec un délai de 4 mois pour le bénéficiaire pour la levée de l’option d’achat, et ce à partir du moment ou celui-ci aura eut connaissance du décès de l'usufruitière de l’immeuble concerné par la vente.

Or, l’épouse héritière du promettant décédé au préalable, rétracte la promesse de vente, avant le terme du délai de 4 mois.

Cette dernière assigne le bénéficiaire en annulation de la promesse de vente le 31 octobre 2005.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence statue alors en faveur d’une exécution en nature afin que la vente ait lieu malgré la rétractation fautive de la défenderesse le 10 novembre 2009.

La partie défenderesse se pourvoi alors en cassation, qui décide de casser l'arrêt des juges du fond au visa 1101 et 1134, assurant que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse étant postérieure à la rétractation du promettant, aucune rencontre des volontés n’a pu être constater, excluant ainsi toute exécution forcée de la promesse unilatérale de vente.

La question de droit posée à la cour de cassation ici relève plus, au delà de la qualification fautive de la rétraction, de la sanction à adopter dans ce cas de figure.

Ainsi, dans le cadre du désengagement unilatéral du promettant, quelle sanction la cour de cassation préconise-t-elle?

I.La sanction du désengagement unilatéral du promettant

A/ L'appréciation par les juges de la rétractation du promettant.

Les articles 1142 et suivants du Code civil conditionnent l’application de l’obligation de faire ou ne pas faire d’une partie. La jurisprudence s’est cherchée afin de déterminer la nature de l’obligation du promettant. En effet, ce choix se portait autour de l’obligation de donner (article 1136 du Code civil), de l’obligation de faire ou de ne pas faire. La jurisprudence ne pouvait qualifier l’obligation du promettant en obligation de donner puisque celle-ci emporte celle de livrer la chose et de la conserver. Cela ne correspond en rien à l’obligation du promettant.

La jurisprudence s’est donc fondée sur l’article 1142 du Code civil pour établir la primauté de l’obligation de faire. En effet, dans une promesse unilatérale de vente, tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option, l’obligation du promettant ne constitue qu’une obligation de faire (civ. 3e, 15 décembre 1993).

Cependant, une question reste en suspens. En l’espèce, l’épouse du promettant s’est rétracté avant la fin du delai décidé au prealable. S’agit-il encore d’une obligation de faire ? En principe, si le promettant se rétracte, la rencontre des volontés ne peut aboutir. Existe-t-il encore cette obligation ?

Pour la cour d’appel ainsi que, pour la Cour de cassation, l’obligation contenue dans la promesse unilatérale de vente est une obligation de faire jusqu’à la levée d’option : « tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation de la promettante ne constituait qu’une obligation de faire ». En quoi constitue cette obligation de faire ? Elle constitue en l’obligation de maintenir la promesse pendant le délai de l’option et ce en conservant les éléments essentiels du contrat. Avant la levée d’option cependant la promesse constitue surtout une obligation de ne pas faire, la contrepartie de l’indemnité d’immobilisation est l’obligation pour le promettant de ne pas céder la chose à autrui ainsi que de ne pas rétracter sa promesse pendant toute la durée du délai d’option.

Cela revient donc à affirmer que la promesse confère un droit réel au bénéficiaire alors que celui-ci n’a pas encore donné son consentement. En l’espèce la Cour de cassation estime que le consentement du promettant doit être pris en compte tant que la modification intervient avant la manifestation du bénéficiaire. Pour cela elle déduit ici les conséquences de l’article 1142 du Code Civil qui sanctionne l’obligation de faire et de ne pas faire par de simples dommages et intérêts et non par l’exécution forcée.

Le respect de la volonté des parties par la Cour de cassation amène donc a rendre la sanction plus favorable pour le promettant.

B/ Le rejet de l’exécution forcée de la vente.

Le bénéficiaire se prévaut du retrait du promettant afin de lui demander la réalisation forcée de la vente. La Cour de cassation a, dans de nombreux arrêts, rappelé que la validation de la promesse unilatérale de vente se résolvait en dommages et intérêts (civile 3e, 28 octobre 2003). Cependant, l’essence même d’une obligation de faire est l’exécution par une des parties de son obligation (civile 3e, 11 mai 2005). De plus, en l’espèce, la levée d’option a été faite postérieurement à la rétractation du promettant ce qui exclut donc toutes rencontres de volontés (civile 3e, 15 décembre 1993).

Par conséquent, ce seul fait

...