La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et le pacte de préférence

1. La promesse unilatérale de vente

1. 1. Définition de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est la convention par laquelle un individu, le promettant, s'engage envers un autre qui l'accepte, le bénéficiaire, à conclure une vente dont les conditions sont d'ores et déjà déterminées, si celui-ci le demande dans un certain délai.

Le promettant propriétaire s'engage donc envers le bénéficiaire, futur acquéreur, à conclure une vente dont les conditions sont déterminées si le bénéficiaire en manifeste par la suite la volonté.

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente bénéficie donc d'une option qui lui laisse dans l'avenir la liberté de donner ou non son consentement pour le contrat définitif.

Dès lors, la promesse unilatérale de vente doit contenir tous les éléments essentiels du contrat définitif, dans la mesure où la simple option par le bénéficiaire transforme cette promesse en contrat définitif.

Le bénéficiaire de la promesse n'a aucune obligation. Il bénéficie simplement d'une option :

- soit il souhaite conclure le contrat définitif de vente et accepte ainsi l'offre de vente contenue par la promesse.

Le cas échéant, on dit qu'il lève l'option ce qui entraîne immédiatement la formation du contrat.

- soit il refuse la vente et le promettant retrouve sa liberté de vendre.

La promesse unilatérale de vente revient donc à s'engager, pendant un certain temps, envers une personne à ne vendre qu'à elle et à personne d'autre.

La promesse unilatérale revêt nécessairement un caractère limité dans le temps dans la mesure où elle fait naître au profit du bénéficiaire un droit au maintien de l'offre de vente pendant une certaine durée, jusqu'à l'arrivée d'un terme.

Le bien concerné par la promesse se trouve dès lors immobilisé en contrepartie d'une indemnité qui restera au promettant si le bénéficiaire décide de ne pas lever l'option avant l'expiration de la promesse unilatérale.

Jusqu'à la levée de l'option et à défaut de clause d'exécution forcée dans la promesse de vente, le promettant peut se rétracter sans être condamné à l'exécution forcée. Il pourra cependant être condamné à verser des dommages et intérêts puisque le manquement à son engagement de vendre engage sa responsabilité.

La Cour de cassation a en effet estimé dans un arrêt du 13 septembre 2011 que "le levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclue toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir" de sorte que "la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée".

1. 2. Conditions de la promesse unilatérale de vente

Conditions de fond :

- La première condition tient à la capacité :

Les parties au contrat doivent avoir la capacité de contracter.

La capacité du promettant s'apprécie au jour où il formule la promesse, tandis que celle du bénéficiaire s'apprécie au jour où il lève l'option, donc au jour où le contrat définitif est formé.

- La seconde condition tient à la détermination de la chose et du prix :

Dans la mesure où la promesse unilatérale de vente énoncée est susceptible de se transformer en véritable contrat de vente par la seule levée de l'option par le bénéficiaire, elle doit mentionner les éléments essentiels du futur contrat de vente : la chose et le prix.

La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la chose vendue et sur le prix.

La vente étant conclue au jour où le bénéficiaire de la promesse décide d'acquérir le bien, les éléments essentiels à la formation de la vente doivent être réunis au jour de la formation de la promesse.

La chose doit être déterminée dans l'acte de promesse, c'est-à-dire que le bien concerné doit être expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour de la formation de la promesse.

La vente portera alors sur le bien concerné par la promesse et sera conclue au prix défini lors de cette promesse.

- La troisième condition tient au terme de la promesse unilatérale :

La promesse unilatérale de vente peut contenir un terme afin que le promettant ne soit pas lié indéfiniment au bénéficiaire et puisse vendre son bien à une autre personne dans le cas où le bénéficiaire n'exerce pas l'option qui lui est réservée.

Le terme peut être suspensif

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