Fiche d’arrêt Cass. 3e civ. 19 janvier 2005, n° 03-15.283

Killian                                                              Droit des affaires TD3                                                               TD3

DUINAT

Exercice 1 : Fiche d’arrêt Cass. 3e civ. 19 janvier 2005, n° 03-15.283

        Un hôtel a consenti à Mme X... Y.… une "convention d'occupation précaire" pour une durée de douze mois pour un local intégré dans un hôtel, seulement la co-contractante n’a pas quitter les lieux à la fin des douze mois. L'hôtel lui demande de partir mais la co-contractante affirme qu'elle est commerçante, donc qu'elle pourrait avoir droit à un bail commercial de 9 ans et non une convention d'occupation précaire

        La cour l'appel à fait droit à la demande du preneur. Le bailleur forme un pourvoi en cassation. Selon l'hôtel le co-contractant ne dispose pas d'une clientèle propre et prédominante (la clientèle extérieure doit être supérieur à celle apporté par l'hôtel). Le commençant qui exploite un magasin situé dans un hôtel s'il suit les horaires de l'hôtel doit réaliser la prestation imposée par l’hôtel.

        Pour la cour d'appel, le preneur bénéficie d'un bail commercial car d'une part, en basse saison la clientèle provenait de l'extérieur de l'hôtel et d’une autre la boutique est accessible aux personnes étrangères à l'hôtel. Certes le preneur est soumis aux horaires de l'hôtel mais ces éléments n'entravent pas son activité commerciale.

Dans quelles conditions un fonds de commerce enclavé peut bénéficier du statut de baux commerciaux ?

        La cour rejette le pourvoi. Pour celle-ci, une clientèle propre suffit, elle n'a pas besoin d'être prédominante. Elle évoque aussi les contraintes incompatibles avec le libre exercice de son exercice, c'est-à-dire que ce sera du cas par cas.

Exercice 2 : Cas pratiques

    Cas numéro 1 :

        Marie exploite depuis 2014 un magasin et par la suite souhaite interrompre son activité. Thomas se propose de lui racheter le fonds de commerce mais on apprend très vite que les locaux sont occupés au titre d’un bail commerciale consenti par la SCI MOULIN.

        Pour rappel, la SCI MOULIN propriétaires des murs refuse la cession du fonds de commerce en arguant notamment du fait que la clientèle lui appartient. Pourtant, l'exploitant est à la tête de l'établissement depuis 2014.

Il s’agit de se demander dans quelle mesure l'exploitant bénéficie-t-il d'une clientèle ?

        En effet, dès lors que l'un des éléments essentiels de l'achalandage existe entre les clients, il appartient à l'opérateur d'apporter la preuve que ses activités ont des clients. Il ne peut y avoir de bonne volonté quand il y a un manque de clients. De plus, il doit être personnel et donc autonome. Article L145-16 : « Le bail peut être cédé s'il est accompagné d'une vente d'immeuble ».

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