Droit notarial, vente et société civile immobilière

Gorgerin Tatiana

sujet d'examen

Dossier 1 : vente et société civile immobilière

1. Concernant la vente

Préalablement à la signature de l’avant-contrat, quelles vérifications et formalités accomplissez-vous ? Vous justifierez chacune d’elles.

Les formalités préalables sont les suivantes demandé aux parties copie d'une pièce d'identité avec photographie permet de vérifier l'identité des parties. Demander au vendeur le titre de propriété permet de vérifier si le bien vendu est bien au vendeur, le dossier des diagnostics techniques correspondant à l'immeuble vendu permet de connaître les performances énergétiques de l'immeuble mais également les travaux à prévoir ou non. Demander directement par l'étude l'extrait cadastrale modèle 1 vérification de la situation de l'immeuble mais également les différentes mutations, Plan cadastral permet vérification de la situation géographique de l'immeuble, extrait d'acte de naissance permet de vérifier l'identité de la personne mais également de vérifier sa capacité en regardant s'il existe une inscription en marge et de mariage des parties permet de savoir s'il existe un contrat de mariage et de vérifier si les parties sont bien mariées, l'état des risques naturels permet de savoir si le bien est construit dans une zone à risque, technologique permet de savoir si le bien est construit dans une zone à risque, sismiques permet de savoir si le bien est construit dans une zone à risque, et minier permet de savoir si le bien est construit dans une zone à risque. En cas de vente de lot de copropriété d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation, demander les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, le règlement de copropriété qui permet de vérifier si l'immeuble permet l'installation de la SCI, l'état descriptif de division et ses modificatifs publiés permet de vérifier ce qui appartient au lot, les PV des assemblées générales des trois dernières années permet de savoir s'il y a des travaux qui ont été votés, le carnet d'entretien de l'immeuble permet de vérifier l'état de l'immeuble, le pré-état daté  contenant les informations relatives à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur permet de vérifier que le vendeur et la copropriété sont à jours de leurs dues, les diagnostics de la copropriété permet de vérifier l'état de l'immeuble. Il est question d'une SCI demander extrait K bis, certificat de non faillite permet de vérifier la viabilité de la SCI, certificat concernant les procédures que lecture, au tribunal de commerce. Au service de l'urbanisme certificat d'urbanisme informationnel ou opérationnel, certificat d'alignement, certificat de numérotage, certificat de non péril. Pour toutes ces immeubles bâtis amiante, termites, DPE. Pour toutes ces immeubles d'habitation plomb, installation de gaz et d'électricité plus de 15 ans, assainissement non collectif. Demander au vendeur certificat de mesurage loi Carez permet de vérifier si le bien vendu est bien conforme ce qui a été décrit.  À partir du 1er janvier 2016 l'article L. 551–1 CH impose  l'interrogation du casier judiciaire national par le notaire en cas d'acquisition d'un immeuble un  usage d'habitation par un acquéreur. Si l'acheteur est fiché la vente ne se réalisera pas sauf s'il atteste que le bien est destiné à son occupation personnel. En cas de vente par un époux d'un bien propre constituant le logement famille faire intervenir l'autre époux afin de consentir la vente  article 215 code civil. En cas de vente d'un bien reçu par donation faire intervenir tous les héritiers réservataires nés et vivants du donateur afin de les faire renoncer sur les biens vendus à l'occasion en réduction ou en revendication si les donateurs sont vivants les faire intervenir à l'acte de vente afin d' autoriser la vente renoncer à l'interdiction d'aliéner renoncer à leur droit de retour est à l'action révocatoire. Dans le cas d'étude on suppose que Monsieur Marchand ne s'oppose pas à la vente puisqu'il est censé déménager pour une autre ville et que la sœur de Madame ne s'oppose pas à la vente vu qu'elle a obtenu de ses parents un terrain que l'on suppose équivalent et que ses parents ont donné leur accord pour la vente.

1. Le bénéficiaire de la promesse peut-il revenir sur son engagement ?

Lorsque le vendeur a adressé une promesse unilatérale de vente à l'acheteur, ce dernier dispose d'un délai (celui de rétractation de 7 jours auquel s'ajoute le délai d'option prévu dans la promesse) pour lever l'option. Seul le vendeur s'engage. A contrario, tant que cette option n'est pas levée, l'acheteur n'a aucune obligation d'acquérir le bien. Il est donc libre de se rétracter et de ne pas conclure la vente. En revanche, c'est sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation que la date de renonciation de l'acheteur peut avoir des conséquences.  cas de figure : le bénéficiaire de la promesse se rétracte dans les délais. Dans ce cas, son indemnité d'immobilisation lui est restituée.  Seconde situation : le délai est passé mais le bénéficiaire renonce finalement à l'achat. C'est alors au vendeur que reviendra l'indemnité, cette dernière n'ayant pas à être restituée.

1. Enfin vous indiquerez relativement au bénéficiaire de la promesse ce qu’il conviendra de prévoir, sachant qu’au moment de la signature de l’avant-contrat, les statuts de la société ne sont pas encore signés.

L'article 1843 du Code civil répond à cette exigence : « Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle ci ». Selon la Cour de cassation (Cass, 13 décembre 2011), la reprise des engagements par la société ne peut résulter que :
- de la signature par les associés des statuts auxquels est annexé un état des actes accomplis pour le compte de la société,
- ou d'un mandat donné par les associés avant l'immatriculation de la société à l'un ou plusieurs d'entre eux, ou au gérant non associé, et déterminant, dans leur nature ainsi que dans leurs modalités, les engagements à prendre,
- ou encore, après l'immatriculation, d'une décision prise, sauf clause contraire des statuts, à la majorité
Ce sont donc les associés fondateurs, ou l'un d'eux qui va passer les actes nécessaires au démarrage de l'activité pour le compte de la société.

Une fois la société constituée, la société pourra reprendre à son compte les actes passés lors de sa formation et ainsi libérer le fondateur de ses engagements.

La reprise ne peut concerner que des actes juridiques passés pour le compte de la société et non pas des faits juridiques.

Les textes organisent trois systèmes de reprise des actes passés pour le compte de la société en formation :

- l'acte a été passé avant la signature des statuts : dans ce cas, lors de la rédaction des statuts les fondateurs devront rédiger une annexe aux statuts qui sera signée par la totalité des fondateurs le jour de la signature des statuts. Il faudra prendre garde à lister tous les actes passés pour le compte de la société en formation,
- l'acte passé avant toute immatriculation de la société : le contrat passé par une société avant sont immatriculation, c'est à dire par une société dépourvue de toute personnalité juridique est frappé de nullité absolue : il ne peut pas être confirmé ou ratifié par un acte d'exécution postérieur à l'immatriculation et le cocontractant de la société peut invoquer sa nullité. C'est la solution qui résulte d'un arrêt de la Cour de cassation du 21 février 2012 (Cass. com., 21 février 2012 n°10-27.630, Scté Dolce Vita c/ Scté One).

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