Droit immobier

Droit Immobilier

Ce cours est relatif au droit de la construction mais pas dans son ensemble. Puisque l’on distingue entre le droit public et le droit privé. Droit de l’urbanisme et droit privé de la construction sont séparés alors qu’ils ne sont pas séparables dans la pratique.

Bouquin : droit de la promotion immobilière ou droit de la construction. Le droit de la promotion immobilière 9ème édition.

Pour l’écrit : pas de codes autorisés. Pas besoin de citer le numéro de l’article ainsi que le contenu et les textes de loi.

INTRODUCTION

Le terme de promotion immobilière, ou de promoteur n’est pas de nature à inspirer beaucoup de confiance aux consommateurs.

Pendant longtemps une personne qui souhaitait construire pour se loger, ou pour exercer des activités économiques, se rapprochait d’un architecte et avec l’aide d’entrepreneurs faisait construire sa maison. Cela existe encore mais cela devient de plus en plus rare. Dans la pratique, les gens procédants ainsi sont déjà des professionnels de ce milieu.

En pratique, entre celui qui a un projet de construction que l’on appelle l’accédant à la propriété et les hommes de l’art il y a un intermédiaire professionnel que l’on appelle le promoteur immobilier.

Ce promoteur se met à la recherche de terrain constructible, il établit avec un architecte les plans de l’opération, il rentre en contact avec les différents corps de métiers qui participent à la construction (et qui sont nombreux)

Il obtient les autorisations administratives, cherche un financement et commercialise la construction. C’est donc quelqu’un en charge de la construction pendant la durée de celle ci, souvent il sera temporairement propriétaire de la construction mais seulement dans le but de vendre l’immeuble soit en cours de construction, soit déjà construit. Il ne souhaite donc pas lui même accéder à la propriété.

Ce phénomène de la promotion immobilière, c’est à dire la mise en place d’un intermédiaire entre l’accédant et le constructeur est relativement récent. Avant la WW1 il n’y avait pas de grandes opérations immobilières (sauf la place Vendôme) La promotion immobilière actuelle s’est surtout développer à partir des années 1920 lorsqu’en raison des destructions dû à la WW1, on avait besoin de construire beaucoup et que le contexte économique mettait le problème du financement au coeur de la construction.

Dans un premier temps, la pratique a imaginé une méthode : la méthode de Grenoble. Cette méthode marche : plusieurs personnes intéressées par l’accession à la propriété se mettent en commun et désigne l’un d’entre eux pour diriger l’opération de construction. Cette personne achète le terrain, et va ensuite céder une côte part indivise à chacun des futurs copropriétaire. Et traité avec les différents intervenants à la construction (archi et entrepreneur). Les propriétaires indivis par le jeu de l’accession devenaient propriétaires indivis de la construction et une fois la construction achevée : l’indivision est transformée en copropriété. Cette méthode de Grenoble présentait deux inconvénients majeurs :

-        La règle à l’époque dans la gestion d’une indivision était l’unanimité.

-        Les banques n’aiment pas prêter aux propriétaires indivis, puisque ce n’est pas une garantie très fiable. Parce que, quand l’on procède au partage forcé on est souvent obligé de vendre à mauvais prix.

C’est pourquoi la pratique s’est tournée vers une autre méthode ; la méthode de Paris qui utilise pour la construction, la technique de la société. Les accédants à la propriété fondent une société, et au sein de cette société les règles de gestion sont plus souples qu’au sein d’une indivision. C’est cette société qui contracte, et qui assure les financements puisqu’elle est propriétaire exclusive du terrain et inscrire une hypothèque, les banques sont alors moins réticentes ; ce qui répond aux problèmes de la méthode de Grenoble. Une fois la construction terminée la société est liquidée et les associés deviennent propriétaire de leur lot. Cette méthode a néanmoins elle aussi des inconvénients :

-        Il est fréquent qu’une construction coûte plus cher que ce que l’on avait prévu. Pour augmenter les engagements des associés il faut une unanimité.

-        La société à l’époque devait avoir pour but de faire des bénéfices, or, une société financée par les associés qui a vocation à être dissoute à la fin de la construction, n’a pas vocation à faire des bénéfices. Ces sociétés pouvaient alors être annulés parce que leur forme n’était pas conforme au droit des sociétés.

Loi du 28 juin 1938 qui légalise ces sociétés de construction et leur permet de faire des appels de fonds, dans la mesure ou cela s’avérait nécessaire. Le législateur n’avait pas prévu à cet époque, que le modèle économique de la construction était entrain d’évoluer. Cette loi imagine la société de construction comme une coopérative : que tous le monde collabore du début à la fin. Mais depuis la WW2 la construction collective (publique ou privée) est faite le plus souvent à l’instigation d’un professionnel de la construction (le promoteur immobilier), qui est le plus souvent adossé à un financier puissant et les accédants n’arrivent que au fur et à mesure que la promotion avance et que l’on parvient à commercialiser les différents lots.

En pratique, ce sont des promoteurs qui commercialisent la construction en cours et non pas les futurs copropriétaires. La société de la loi de 1938 permettait ce type de promotion même si elle n’a pas été faite pour cela, en effet, rien n’interdisait au promoteur et à ses partenaires financiers de créer une société sous la loi de 1938 et d’en détenir toutes les parts et de les céder aux acquéreurs aux accédants intéressés.

Ce système de cession de parts présentaient de graves inconvénients :

-        Dans notre droit civil, une cession de parts de société est considérée comme une cession de créance, et le cessionnaire ne jouis d’aucune garantie sur le patrimoine de la société cédée. Le promoteur (le cédant) ne fournissait pas de garantie.

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