Droit

MATHIEU CHEVALIER, KEVIN ROSS, , JÉRÔME TREMBLAY ET PASCAL WALKER[pic 1]

Droit privée et interventions policières

310-121-AH, GR. 31011

TRAVAIL DE SESSION : BAIL COMMERCIAL

Travail présenté à

Guylaine Tardif

Techniques Policières

Collège Ahuntsic

Le 22 avril 2014

TRAVAIL DE SESSION

Les faits :

Le samedi 13 juillet 2013, Louis Roy, jeune entrepreneur voulant partir sa propre entreprise de vente d’équipements de sports, a conclu un contrat de location avec le propriétaire d’une bâtisse, nommé Jean Lafontaine. Ce bail commercial permet à Louis de jouir de l’espace locatif afin d’y vendre de l’équipement de sport moyennant une somme d’argent à tous les premiers du mois sur une durée de 10 ans. Près d’un an plus tard, un compétiteur prend de l’ampleur dans la région et Louis se découvre un problème de jeux. Le 2 avril dernier, Jean se rend au commerce pour discuter avec Louis pour savoir pourquoi l’argent n’avait pas été transféré dans son compte comme à l’habitude la veille. Louis lui répond qu’il n’a pas d’argent ces jours-ci et que le commerce ne rapporte plus beaucoup. Une chicane s’en suit.

        Lundi le 21 avril 2014 à 8h00, Louis se rend à son commerce pour travailler comme à l’habitude. Toutefois, la porte est verrouillée. Louis appelle alors le propriétaire, monsieur Lafontaine. Celui-ci lui répond qu’il n’est plus le bienvenu ici puisqu’il ne paie plus. De plus, il refuse de lui remettre la marchandise qui se trouve à l’intérieur de l’espace locatif autrefois utilisé par Louis à moins que la dette contractée soit payée entièrement.

Bail commercial – loyer impayé.  Le propriétaire refuse de remettre les marchandises du locataire qui sont dans l’espace locatif.

De quel domaine du droit s’agit-il ? :

        Le domaine du droit en question est le louage plus précisément en matière commerciale. Les articles qui nous intéressent sont situés aux sections 1,2 et 3 du chapitre quatrième, titre 2, livre 5 du Code civil du Québec. (Plus précisément, les articles 1851 à 2000)

Deux décisions rendues ultérieurement à ce sujet :

Jurisprudence #1 :

Cette première jurisprudence en lien avec notre situation nous provient de la Cour d’appel en 1995.^[1] Pour résumer les faits, l’appelante est propriétaire d’un centre d’achat où elle loue des locaux à des commerçants, notamment à l’intimée, qui exploite deux commerces de restauration. Un bail de 7 ans a été signé entre les deux parties. Cependant, un litige oppose les parties. La locataire-intimée constate une diminution relativement considérable de ses revenues qu’elle relit au fait que l’appelante, contrairement aux conditions du bail, aurait laissé s’établir d’autres commerces de restauration à l’intérieur du centre d’achat. Donc, l’intimée décide simplement d’arrêter de payer son loyer en continuant d’occuper les lieux. L’intimée s’endette d’environ 25 000$ envers l’appelante. L’intimée reçoit donc une mise en demeure lui demandant de payer la somme dans les cinq jours. La mise en demeure est restée sans réponse alors l’appelante a  intenté un recours en recouvrement du loyer impayé. Par la suite l’appelante fait parvenir à l’intimée un avis de résiliation de bail. Cette dernière refuse toutefois d’abandonner les lieux. Par la suite, l’intimée reçoit un avis de reprise de possession des lieux. L’intimée contre-attaque, elle se pourvoit d’une injonction interlocutoire pour empêcher la reprise de possession et obliger l’appelante à rétablir le service d’électricité interrompu. Le juge rend jugement sur l’injection provisoire, il ordonne que l’appelante cesse de poser tout geste empêchant l’exploitation du commerce, la restauration du courant électrique ainsi que l’interdiction de déménagé les effets en place sur les lieux. Bref, le pourvoi a été rejeté et nous expliquerons pourquoi en reliant cette cause avec notre situation.  

Ces faits relatifs au droit civil ont plusieurs similarités avec notre situation. Comme les juges ont expliqué clairement dans cette jurisprudence, le nouveau Code civil prévoit à l’article 1605 (dispositions générales) le droit pour le créancier de considérer alors l’engagement comme résilié de plein droit lorsque le débiteur est en demeure. Néanmoins, pour ce qui est du louage, c’est un ensemble plus complexe de textes qui doit être pris en considération (dispositions spécifiques aux contrats nommés de bail commercial). La lecture des articles 1851 à 2000 révèle que le législateur possède trois types de résiliation en cas d’inexécution d’une des obligations. On remarque la dissolution du contrat par acte volontaire, la résiliation de plein droit dans certaines circonstances spécifiques (logement insalubre et déguerpissement, art. 1914 et 1916 C.c.Q.) ainsi que la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Selon notre mise en situation, la résiliation qui s’applique est la résiliation judiciaire. Comme l’explique le Juge Baudouin, on comprend à la lecture des articles 1863 et 1883 que le législateur : « a entendu maintenir la règle de la résiliation judiciaire et exiger qu'une Cour de justice prononce celle-ci. Par le fait même, il me semble logique d'en déduire qu'il a voulu alors écarter la résiliation unilatérale de plein droit.»^[2] En d’autres mots, puisque l’article 1883 permet au locataire de payer avant jugement, accepter la résiliation de plein droit serait rendre illusoire ledit article.

Jurisprudence #2 :

La deuxième jurisprudence en lien avec le louage commercial provient de la Cour d’appel en avril 2003.^[3] En effet, la partie demanderesse, qui est une compagnie à numéro, poursuit cinq autres personnes qui sont des nouveaux arrivants au Canada. La requérante est propriétaire d’un immeuble à Québec. Elle y loue des locaux à des fins commerciales. Dans sa requête, cette dernière demande la résiliation judiciaire du bail qui était accordé aux locataires puisque ceux-ci ne payaient pas leur loyer aux dates prévues. Les intimés ont acheté le fonds de commerce avec une compagnie à numéro créée précédemment. Ils ont payé 65 000$ pour ce commerce.

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