Cours de cassation, 3ème chambre civile 27 mars 2008

Séance 4 : Les avants contrats

(Accroche)

Le professeur Daniel Mainguy commentait en ces termes l’arrêt Consorts Cruz du 15 décembre 1993 relatif à la rétractation d’une promesse unilatérale de vente : « Les critiques portées contre [cette solution] sont bien souvent autant philosophiques ou morales, voire moralistes, que véritablement techniques, pour tenter de faire admettre que la sanction du promettant rétractant sa promesse devrait dépasser la seule hypothèse de l'allocation de dommages et intérêts et reconnaître le maintien forcé de la promesse de façon à contraindre la formation du contrat promis » (MAINGUY (D.), « L'efficacité de la rétractation de la promesse de contracter », RTD civ. 2004, p. 1).

Cette réflexion pourrait sans doute être appliquée à l’arrêt ci-dessous commenté.

(Faits matériels)

Le 30 juillet 1999, la société Foncière Costa consent par promesse unilatérale de vente (sous la forme d’un acte notarié) à vendre à la société Ogic un immeuble situé à Paris.

Le délai d’option est initialement prévu jusqu’au 15 octobre 1999.

Le 22 septembre 1999, les parties s’accordent à proroger le délai d’option jusqu’au 30 juin 2000 .

Le 29 mars 2000, la société Foncière Costa consent une promesse synallagmatique de bail à la société Brioni sur ce même immeuble.

Un bail commercial étant intervenu le 1er octobre 2000, la société Foncière Costa refuse de signer l’acte authentique de vente avec la société Ogic.

(Faits juridiques)

La société Ogic souhaite faire exécuter la promesse de vente par la société Foncière Costa, et pour ce faire, elle porte son litige devant une juridiction de première instance.

La Cour d’appel de Paris, par un arrêt en date du 26 octobre 2006, ne fait pas droit à la demande de la société Ogic en déclarant que la sanction de la non-exécution de la promesse unilatérale de vente ne peut consister en une exécution forcée par décision de justice étant donné que les parties ne l’ont pas prévu.

La société Ogic forme alors un pourvoi en cassation.

Par un arrêt du 27 mars 2008, la 3ème chambre civile rejette le pourvoi.

(Problème de droit)

Il était alors demandé à la troisième chambre de se prononcer sur la sanction de l’inexécution de la PUV, et plus précisément s’il était possible de sanctionner le défaut d’exécution d’une promesse unilatérale de vente par la conclusion forcée de la vente par voie judiciaire, dans le cas où cela était prévu par les parties.

(Solution de droit)

La 3ème chambre civile a répondu en ces termes : « que si les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente, force était de relever que les actes conclus entre la société Foncière Costa et la société Ogic n'avaient pas stipulé que l'inexécution par la société Foncière Costa de sa " promesse ferme " et de son " engagement ferme et définitif " de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l'article 1142 du code civil, la cour d'appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la société Ogic n'était pas fondée à prétendre à une exécution en nature et que la société Foncière Costa devait réparer le dommage que l'inexécution de son obligation de vendre avait pu causer à la société Ogic ».

Le pourvoi formé par la société Ogic est donc rejeté.

(Annonce de plan)

La Cour de cassation rappelle ainsi dans un premier temps, l’exclusion de l’exécution en nature de la PUV inexécutée (I) mais dans un second temps, elle admet implicitement que l’exécution en nature de la promesse unilatérale de vente puisse être sous certaines conditions admise (II).

I- L’exclusion rappelée de l’exécution en nature de la promesse unilatérale de vente

Bien que cette solution s’inscrive dans le courant jurisprudentiel et soit donc prévisible (A), elle n’en est pas moins exempte de critiques (B).

1. L’exclusion traditionnelle de l’exécution en nature

Bien que le contrat définitif, ie la vente, ne soit pas encore conclu, la PUV est un contrat créateur d’obligations pesant sur le promettant (1). C’est pourquoi, si ce dernier rétracte la promesse avant la fin du délai prévu dans la PUV, il y a une inexécution contractuelle  que la jurisprudence sanctionne classiquement par l’octroi de DI sur le fondement de la responsabilité contractuelle au profit du bénéficiaire (2).

1. Une promesse unilatérale de vente créatrice d’obligations pour le promettant

La promesse unilatérale de vente est un contrat préparatoire par lequel une partie (le promettant) s’engage à vendre son bien à une autre partie (le bénéficiaire).

Un élément constitutif de cette promesse unilatérale de vente est l’option accordée au bénéficiaire. Cette option correspond à un délai de réflexion laissé à l’éventuel cocontractant, qui lui reste libre d’opter ou de ne pas opter.

En l’espèce, la société Foncière Costa s’engage auprès de la société Ogic de lui vendre un bien immeuble situé à Paris, la promesse est valide jusqu’au 15 octobre 1999. Le délai de réflexion est ensuite prorogé au 28 février 2000 puis au 30 juin 2000.

Cependant, lorsque la société Ogic souhaite signer l’acte authentique de vente, la société Foncière Costa refuse.

Parce que la PUV est un contrat, le bénéficiaire peut se prévaloir d’une inexécution contractuelle. Reste à savoir quelle est la sanction applicable. Plus précisément, il s’agit de savoir si le promettant doit seulement être tenu au paiement de DI (responsabilité contractuelle) ou si l’exécution forcée de la PUV conduisant alors à la vente forcée peut être admise.

Cette analyse vaut également dans le cadre des offres assorties d’un délai qui ne peuvent être rétractées (Civ. 3e, 7 mai 2008, JCP 2008 I, p. 179 ; Civ. 3e, 10 mai 1968).

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