Contrats spéciaux de vente d'immobilier

Les contrats de vente d’immobilier

Introduction

Tout d’abord, le contrat de vente est l’un des principaux contrats nommés dans le droit marocain, c’est pour cela le législateur marocain consacre 147 articles dès l’article 478 jusqu’à l’article 625 dans le D.O.C, sachant qu’il peut porter sur les biens meubles ou des biens immeubles, notre attention sera focalisée sur le contrat de vente d’immobilier

I - Les modalités du contrat de vente immobilier

A) Principe générale.

a)Définition de contrat de vente immobilière

Un contrat par lequel l’une des parties transmet la propriété d’une chose immobilier à l’autre contractant, moyennant un prix que ce dernier s’oblige à lui payer selon l’article 478 du D.O.C

b) Eléments constitutifs

• Les parties

 Le vendeur et l’acheteur

• L’objet        

Un bien en toute propriété  Un bien en l’état futur d’achèvement Article 618-1 et suivants du D.O.C Fonds de terre (terrain),bâtiment, machine fixé…

• Le prix

C’est la somme d’argent que l’acheteur s’oblige  à payer au vendeur, en contrepartie du bien reçu

• Clause du contrat

Les parties sont libres de convenir de toutes  Conditions ou modalités dans leur contrat, sous  Réserver de celles interdites par la loi ou déclarées nulles

c) Quelques espèces du contrat vente immobilières

• Vente à réméré article 585 D.O.C

La vente avec faculté de rachat, ou vente à réméré et celle par laquelle l’acheteur s’oblige, après la vente parfaite à restituer la chose au vendeur contre remboursement du prix.

• Vente à option article 601 D.O.C

La vente peut être faite à condition que l’acheteur ou le vendeur aura le droit de se départir du contrat dans un délai déterminé. Cette condition doit être expresse ; elle peut stipulée, soit au moment du contrat, soit après, par une clause additionnelle

• Vente en état d’achèvement  loi 44-00  article 618-1 D.O.C

Vente d’immeuble sur plan, le vendeur est obligé d’édifier l’immeuble dans un délai déterminé,  l’acheteur doit payer le prix au fur et à mesure des travaux

B) Caractéristiques et conditions du contrat de vente immobilière

a)Caractéristiques.

• Contrat solennelle : Contrat exige une certaine formalité
• Contrat synallagmatique : Il fait naître des obligations à la charge de ses parties.
• Contrat consensuel : Il se forme par le consentement des parties
• Contrat onéreux : Il ne compte aucune intention libérale (pas de prix=pas de vente).
• Contrat translatif de propriété : Il permet le transfère de propriété d’un bien il se distingue du bail et du prêt où le transfert n’est que temporaire

b) Conditions de validité

En vertu de l’article 2 du DOC les conditions de validité sont :

• Capacité de s’obliger  des parties
• Le consentement : sur les éléments essentiels de l'obligation.
• Un objet certain
• Cause licite de s'obliger

c)- Perfections du contrat de vente immobilière

La vente est parfaite entre les parties dés  qu’il y a contractants, l’un pour vendre,  l’autre pour acheter et qu’il sont d’accord  Sur la chose, sur les autres clauses du contrat. Article 488 du D.O.C

la vente doit être faite  Par écriture ayant date certaine et elle n’a  d’effet au regard des tiers que si elle est enregistrée  En la forme déterminée par la loi. Article 489du D.O.C

II. Obligations des parties du contrat de vente immobilière

A) Obligations du vendeur (Article 498 à 575 D.O.C)

a)Délivrance de la chose (Article 499--516 du D.O.C).

La délivrance : a lieu lorsque le vendeur ou son représentant se dessaisit de la chose vendue et  l’acheteur ne trouve pas d’empêchement à prendre sa possession de la chose  l’article 500 du D.O.

b) Garantie de la chose vendue (Article 498 --575 du D.O.C).

Il y a beaucoup de garanties de la chose vendue les plus principales sont situés dans l’article 532 : 

 La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : a) Le premier est la jouissance et la possession paisible de la chose vendue (garantie pour cause d'éviction) ; b) Le second, les défauts de cette chose (garantie pour les vices rédhibitoires). La garantie est due de plein droit, quand même elle n'aurait pas été stipulée. La bonne foi du vendeur ne l'exonère pas de cette obligation

Article 533 : L'obligation de garantir emporte pour le vendeur celle de s'abstenir de tout acte qui tendrait à inquiéter l'acheteur ou à le priver des avantages sur lesquels il avait droit de compter, d'après la destination de la chose vendue et l'état dans lequel elle se trouvait au moment de la vente

B) Obligations de l’acheteur. Article 576 à 584 D.O.C

L’acheteur a plusieurs obligations à respecter mais les plus importants sont annoncés dans :

Article 576 : L'acheteur a deux obligations principales : Celle de payer le prix ; Et celle de prendre livraison de la chose

a) paiement du prix

Article 577 : L'acheteur est tenu de payer le prix à la date et exist de la manière établie au contrat ; à défaut de convention, et l'acheteur doit payer au moment même de la délivrance. Les frais du paiement sont à la charge de l'acheteur. 

b) la livraision

Article 580 : L'acheteur est tenu de prendre livraison de la chose vendue dans le lieu et à la date fixés par le contrat. A défaut de convention ou d'usage, il est tenu de la retirer immédiatement, sauf le délai moralement nécessaire pour opérer le retirement. S'il ne se présente pas pour la recevoir, ou s'il se présente sans offrir en même temps le paiement du prix, lorsque la vente est faite au comptant, on applique les principes généraux relatifs à la mise en demeure du créancier.

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