Commentaire de l'arrêt du 1er décembre 2010

Commentaire de l’arrêt 1er décembre 2010.

La promesse unilatérale de vente intervient avant une vente. Celle-ci aboutit lorsque la volonté du promettant et du bénéficiaire se rencontrent. La Cour de cassation dans un arrêt en date du 1er décembre 2010 revient sur la qualification juridique de ces avant-contrats.

En l’espèce, un bénéficiaire, marié sans contrat qui avait signé une promesse de vente en vue d’acquérir un appartement en cours de construction. L’acte authentique devait intervenir dans un délai de deux ans, ce qui fut chose faite. L’acte authentique a été régularisé suite à l’assignation en divorce du bénéficiaire et de son épouse, mais avant prononcé du jugement. Le bénéficiaire décédé par la suite laissant pour héritiers son fils né de sa première union et sa seconde épouse, commune en bien. Par testament, le défunt a légué l’appartement à sa seconde épouse. Le fils conteste cette libéralité et porte alors l’affaire devant la cour d’appel d’Aix en Provence le 20 novembre 2008. La cour d’appel relève qu’au regard de l’acte établissant la promesse unilatérale de vente, les vendeurs étaient les seuls à s’être engagés de manière ferme et définitive  envers le candidat acquéreur. Le bénéficiaire selon la cour ne s’engageait pas à conclure le contrat définitif, disposant d’une option lui permettant dans l’avenir de donner son consentement à la vente. L'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette les prétentions de l'héritier. L'héritier se pourvoit en cassation en considérant que l'immeuble était un bien propre de son père et que par conséquent, il devait en hériter.

Un montant colossal de l’indemnité immobilière dans une promesse unilatérale de vente, permet-il de la requalifier en une promesse synallagmatique de vente ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi de l'héritier rappelant que la promesse unilatérale de vente est un contrat unilatéral et que le versement d'un dépôt de garantie d'un montant presque égal aux prix de la vente ne préjudicie en rien la qualification. De plus, elle rappelle que le transfert de la propriété du bien n'intervient qu'à la régularisation de la vente par acte authentique.

Nous allons voir dans une première partie comment les juges de la haute cour ne tient pas compte du montant de l’indemnité d’immobilisation (I), et dans une seconde partie nous allons voir comme les juges seront réticent pour faire une requalification de la promesse unilatérale de vente en une promesse synallagmatique de vente (II).

1. L'indifférence des juges de la haute Cour face au montant de l'indemnité d'immobilisation.

Il s’agira de voir si l’indemnité d’immobilisation s’entend couramment comme la contrepartie du consentement pour vendre du promettant (A), puisque les juges privilégient l’intention des parties sur la valeur de l’indemnité d’immobilisation, et ce même si elle s’élevé pratiquement aux prix de vente du bien (B).

1. L'indemnité d'immobilisation : une contrepartie au consentement du promettant.

En contrepartie de son engagement à vendre, le vendeur peut demander à l’acquéreur de verser une certaine somme au moment de la signature du compromis de vente chez le notaire. Il est possible de demander une somme maximale équivalant à 10 % du montant du prix de vente.

Cette somme d’argent peut avoir différentes qualifications juridiques selon le souhait du vendeur et de l’acquéreur. Quel que soit le choix des parties, il est important de fixer précisément le sort des sommes versées lors de la signature du contrat, comme les indemnisations prévues dans le cas où la vente ne se réaliserait pas. Et ce, afin d’éviter bien des problèmes en cas de litige. Souvent on désigne cette somme comme un « dépôt de garantie », mais son sort et sa fonction doivent être précisée dans le compromis.

Si l'acquéreur décide de ne plus acheter le bien après la signature du compromis de vente, il y a trois solutions : soit l'acquéreur se rétracte dans le délai de 10 jours : l'indemnité d'immobilisation est restituée ; ou l'acquéreur confirme son engagement, ici l'indemnité s'impute sur le prix à payer et l'acquéreur doit payer le solde du prix de vente ;  et dans certains cas l'acquéreur renonce à acheter après le délai de rétractation de 10 jours : l'indemnité d'immobilisation est conservée par le vendeur.

Cette indemnité immobilière peut varier entre les contrats, mais aussi selon les parties, elle est laissée à l’appréciation des parties aux contrats, et elle est faite durant une promesse unilatérale de vente.

1. Une indemnité d'immobilisation presqu'égal au prix de la vente.

Selon la cour « les vendeurs étaient engagés de manière ferme et définitive envers le candidat acquéreur, qui de son côté ne s’engageait pas à conclure le contrat définitif ». Ce qui signifie que la vente n’a pas été encore conclu entre les deux parties, et qu’ils sont conclue simplement une promesse unilatérale de vente, chose qui est vue par le paiement de l’une des parties d’une indemnité d’immobilisation, indemnité dont le montant est presque égale au prix de la vente.  La 1ère chambre civile ne retient pas le critère économique pour faire valoir la qualification juridique du contrat, Ce qui signifie que l’indemnité d’immobilisation n’est pas un facteur important pour influence la liberté de choix du bénéficiaire de s’engager ou pas à acheter.  Chose constaté dans les faits, car malgré le montant de l’indemnité d’immobilisation, l’acte authentique n’intervient que postérieurement et ceux dans un délai de 2 ans. La haute cour reprend la disposition de la cour d’appel selon laquelle « option lui permettant dans l’avenir de donner ou non son consentement à la vente ». Ici on peut comprendre qu’en est en présence d’une promesse unilatéral de vente et non synallagmatique car le vendeur peut ne pas donner son accord au bout du délai impartie, ce délai peut être vue comme un temps de réflexion entre les deux parties, s’ils souhaitent aller au bout de la vente ou se rétracter.

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