Commentaire d'arrêt du 3 mai 2018

Commentaire d’arrêt

Faits

Le 14 avril 210, un couple a vendu par acte authentique un appartement d’une superficie de 13,49 mètres carré à une société civile immobilière (SCI).

Le 29 octobre 2010, le service communal d’hygiène et de santé a informé par une lettre recommandée la SCI que suite à la visite des lieux la superficie de la pièce principale de l’appartement étant inférieure à 9 mètres carré elle ne respecte pas la réglementation en vigueur ce qui conduit à cesser l’occupation du local.

Procédure

La SCI a alors assigné le couple, le notaire, la société Sergic, l’agent immobilier ainsi que la Caisse de crédit mutuel de Ronchin en annulation de vente et du prêt, en remboursement de la commission versée à l’agence immobilière et en paiement de diverses sommes.

Le 24 novembre 2016, la Cour d’appel de Douai a rendu un arrêt accueillant les demandes de la SCI. La Cour d’appel retient que le caractère locatif du bien constituait une qualité essentielle du contrat et dont la violation entraînerait la nullité du contrat.

Le couple et la société Sergic se sont alors pourvu en cassation.

Moyens

Le couple et la société Sergic mettent en avant le caractère inexcusable de l’erreur commise par la SCI, dont l’activité ayant pour but « l’acquisition, la location, l’édification, l’exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers » permet d’exclure l’idée selon laquelle la SCI aurait acheté le bien tout en méconnaissant sa superficie réelle ainsi que la réglementation en vigueur.

De ce fait, selon les demandeurs au pourvoi affirment que cette erreur est inexcusable et par conséquent qu’elle ne peut pas entraîner la nullité du contrat.

Problème de droit

Une erreur portant sur le caractère locatif d’un bien peut-elle être considérée comme excusable et de ce fait entraîner un vice du consentement et annuler le contrat ?

Décision

La Cour de cassation en accord avec la Cour d’appel affirme que l’acte authentique de vente du bien confirme que le bien vendu était loué et qu’ainsi la SCI en achetant le bien prétendait également le mettre en location.

De ce fait il en résulte que le caractère locatif du bien était une qualité essentielle du bien vendu entrant donc dans le champ contractuel et déterminante du consentement de la SCI.

De plus, la Cour de cassation rappelle que la SCI n’avait pas la qualité de professionnel de l’immobilier et que par conséquent son erreur était excusable.

Tous ces éléments rassemblés permettent de conclure à la nullité du contrat.

Dans un premier temps, nous évoquerons l’élément d’erreur conduisant à la nullité du contrat lorsqu’il y a vice du consentement sur les qualités essentielles du celui-ci (I).
Puis dans un deuxième temps, nous analyserons les effets juridiques de la décision rendue par la Cour de cassation (II).

L’erreur, un vice du consentement cause de nullité du contrat

Au cours de notre analyse, nous définirons la notion d’erreur (A) ainsi que ses caractéristiques conduisant à la nullité du contrat en cas de vice du consentement (B).

La notion d’erreur

L’erreur est une appréciation inexacte de l’existence d’un élément du contrat par l’une des parties. De sorte, que face à cette situation on se retrouve dans le cas du vice de consentement car qu’un contrat a tout de même été conclu même si l’une des parties se faisait une fausse appréciation de la réalité de la chose. Ce qui suppose dès lors que le contrat est vicié.

L’ancien Article 1100 du Code civil dispose que « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ».

Ainsi la notion de substance correspond ici aux qualités de la chose qui ont déterminé la volonté de l’acheteur à contracter sans lesquelles il ne l’aurait pas fait. L’erreur sur la substance de la chose peut porter sur: la matière dont la chose est faite, l’authenticité du bien ou alors sur l’aptitude de la chose à remplir l’usage auquel on la destine.

Par la suite, la réforme de 2016 introduit l’Article 1132 du Code civil qui dispose que « L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ».

Ainsi le législateur a substitué au terme « substance de la chose» comme vu dans l’ancien Article 1100 du Code civil par « qualités essentielles ». L’erreur pour être une cause de nullité doit alors porter sur les qualités

...