Commentaire d'arrêt 26 mai 2016

TD 3  Le pacte de référence

Selon Collard Dutilleul le pacte préférence est « un avant contrat par lequel un promettant s'engage pour le cas où il se déciderai à conclure un contrat donné à en faire prioritairement la proposition au bénéficiaire »

Dans un arrêt rendu le 26 mai 2006, la Chambre mixte de la Cour de cassation aborde cette notion de pacte de référence.

Dans les faits qui nous sont présentés , par acte de donation datant du 18 décembre 1957, Madame Adèle A a reçu un bien immobilier situé à Haapiti . Cet acte comportait  un pacte de référence qui permettait à Madame X d'avoir une priorité d'achat en cas de vente du bien. A la suite d'un second acte de donation une parcelle de ce bien a été transmis a Monsieur Ruini A , et ce dernier l'a vendu en 1985 à la SCI Emeraude.

Madame X a donc assigné en justice Monsieur Ruini en 1992. Le 13 février 2003 , la cour d'appel de Papeete, juge que Madame X ne peut pas obtenir une substitution dans les droits de la société Emeraude et ainsi que l’exécution en nature n'est pas envisageable.

Insatisfait de cette décision les consorts X (héritiers de Madame X) forme un pourvoi en cassation dans le but d'obtenir la substitution .Selon eux, la cour d'appel a violé l'article 1142 du Code civil en affirmant qu'il n'est pas possible de contraindre le débiteur à exécuter matériellement pacte. Le second moyen est que la vente doit avoir lieux le promettant s'étant engagé à une obligation de donner , selon les article 1134,1138 et 1147 du Code civil. Enfin la Cour d'appel a violé les articles 28,30 et 37 du décret du 4 janvier 1955 , car elle considère que le pacte a bien fait l'objet d'une publicité mais les consorts X considèrent que cela amènent à l'application aux tiers des droits accordés sur un immeuble.

La cour de cassation doit donc répondre sur le fait de savoir ici, quelle sanction est applicable à la violation du pacte de référence .

Lors du pourvoi formé les consorts X , la Cour de cassation rejette ce dernier et considère que un  bénéficiaire du pacte de préférence est en droit d'exiger l'exécution forcée en nature du contrat qu'il a souscrit, mais selon des conditions très précises qui en l'espèce ne sont pas réunies.

Il s'agit donc de voir  dans une première partie que cette décision va à l'encontre de la jurisprudence antérieur (I) , puis  dans une seconde partie nous verrons que cette nouvelle sanction possible s'effectue sous certaines conditions (II) .

I.  Une nouvelle sanction de la violation du pacte de référence

Cet arrêt constitue un revirement de jurisprudence qui rend possible l’exécution en nature (A) et qui constitue ainsi une nouvelle conception du pacte de préférence (B).

A) L’exécution forcée en nature

Le nouvel article 1123 alinéa 1dispose que, « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.». L'alinéa 2 ajoute à cela que « Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. »

En matière de sanction d'une violation au pacte justement , cet arrêt de la Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence car il admet que l’exécution forcée du pacte puisse avoir lieux en cas de collusion frauduleuse . Auparavant la jurisprudence n'admettait comme sanction possible , uniquement le fait que le promettant verse des dommages et intérêts au bénéficiaire et l'annulation de la vente litigieuse mais dans le cas où la collusion est frauduleuse ( entre le promettant et le tiers ) comme le démontrent les arrêts du 4 mai 1957 de la première chambre civile de la Cour de cassation et du 27 mai 1986 de la chambre commerciale .

Il est désormais possible pour le bénéficiaire d’être substitué dans les droits de l'acquéreur .

Cela valorise l’importance  du pacte de référence . Notamment  L'efficacité du pacte de préférence est renforcée  car le bénéficiaire peut ainsi obtenir satisfaction et n'aura plus à se contenter de dommages-intérêts. Le promettant, sera sanctionné comme il se doit et ne pourra plus se débarrasser de celui avec qui il aurait dû, normalement, établir une relation contractuelle. Ainsi l'arrêt rétablie la confiance dans le droit des contrats.

B) L’obligation du promettant

Le pacte de préférence consiste en une priorité d’acquisition offerte au bénéficiaire.

Il est essentiellement utilisé pour préparer des ventes d’immeuble ou de fonds de commerce.

La question ici est de savoir avec cette nouvelle sanction possible , quelle est la nature de l'obligation du promettant . Sur ce sujet la doctrine est divisée.

En effet, Monsieur Leveneur considère que le promettant promet de ne pas vendre à une autre personne sans avoir demander en premier lieux au bénéficiaire si la vente l'intéressé et que donc ainsi il se promet de ne pas faire quelque chose  . Il s'abstient de ne pas réaliser d'acte allant à l'encontre du droit de priorité de Madame X. C'est un acte négatif et donc le promettant est soumis à une obligation de ne pas faire.

Cependant cette position peut être critiquée . En effet, le promettant s'engage à respecter le pacte de préférence et donc à réaliser un acte positif consistant à , en cas de vente du bien , le proposer d'abord au bénéficiaire du pacte. Si le bénéficiaire accepte les conditions de vente du promettant le contrat de vente est formé et désormais les rapports entre les parties sont régies par le droit de la vente .Quand le  bénéficiaire accepte la proposition de vente du vendeur , le contrat peut s'effectuer d'un seul coup.  Dans le pacte de préférence le promettent ne s’engage pas à vendre mais accorde seulement un droit de priorité, ce n’est que lorsqu’il prend la décision de vendre qu’il s’engage à le faire.

...