Commentaire d'arrêt du 17/01/2007

Le dol en tant que vice du consentement, peut être défini comme l’erreur provoquée, la plupart des cas, par le cocontractant. Le dol est un comportement malhonnête qui ne respecte ni la loyauté ni la bonne foi exigées dans la matière contractuelle. Généralement le dol est sanctionné par la nullité du contrat, cependant la jurisprudence limite considérablement cette possibilité en prenant en considération de quelle partie émane celui-ci. Tel est le cas de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 17 janvier 2007.

En l’espèce, un agriculteur devenu manœuvre, établi un contrat de promesse de vente sur sa maison, ayant comme bénéficiaire une personne professionnel de l’immobilier.

Le bénéficiaire, après avoir levé l’option de la promesse de vente, assigne son promettant en réalisation de la vente de l’immeuble. La Cour d’appel de Paris rejette la demande du bénéficiaire dans un arrêt rendu le 27 octobre 2005 ; elle retient qu’en tant qu’agent immobilier et marchand de biens, le bénéficiaire a manqué au devoir de loyauté envers son cocontractant par le fait de pas lui informer la valeur réelle de l’immeuble ; valeur que le promettant ne pouvait connaitre lui-même en étant celui-ci un agriculteur devenu manœuvre, marié à une épouse en incapacité totale de travail.

La question se posait donc de savoir si un bénéficiaire d’une promesse de vente d’un immeuble, qui résulte être un professionnel sur le domaine objet du contrat, est obligé d’informer son cocontractant la vrai valeur du bien. 

La Cour de cassation au visa de l’article 1116 du code civil cassa et annula l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris, en statuant que « l’acquéreur, même professionnel, n’est pas tenu d’une obligation d’information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis ».

La volonté déclarée dans les contrats  doit correspondre à la volonté réelle des contractants. Pour que le consentement des parties soit intègre, il est nécessaire que celui-ci soit éclairé (I) et afin d’atteindre cette finalité, l’obligation d’information entre les contractants résulte impérative (II).

1. LA NECESSITÉ D’UN CONSENTEMENT ÉCLAIRÉ.

Il faut primordialement que le principe de loyauté entre contractants soit respecté (a) et éviter de garder par soi-même des informations que l’on connait déterminantes pour la contrepartie (b).

1.  PRINCIPE DE LOYAUTÉ ENTRE CONTRACTANTS

• Pour conclure un contrat il est nécessaire un minimum de confiance envers son cocontractant.
•  Les canonistes pendant les siècles 14, 15 et 16 on apporte au droit français des principes basés sur la morale. Exemple : se mener en bonne foi.
• Un des caractères essentiels du dol = la mauvaise foi
• En l’espèce, la situation délicate du vendeur dont le bénéficiaire de la promesse était au courant montrent la mauvaise foi de ce dernier.
• Transition au b.- En l’espèce bien que l’acquéreur n’a pas pratiquée de manouvre positive mais il a décidé de se garder des informations qu’il savait importantes pour le vendeur.

1. RETICENCE DOLOSIVE CARACTERISANT LE DOL

• Le silence de la part d’une des parties avait était caractérisé comme dol dans un arrêt du 15 janvier 1971
• Insister sur le fait que l’acquéreur n’a réalisé aucune action positive mais a délibérément décider de garder silence.
• Petite comparaison entre l’erreur indifférente (sur la valeur) et le dol. (L’erreur même indifférente, se caractérise comme dol si elle est provoquée.
• Analyser que le bénéficiaire ne l’a pas provoqué mais ne l’a pas arrêté.
• En l’espèce on regardante les caractères personnels des parties (un agriculteur et un agent immobilier) on s’aperçoit qu’il était compréhensible que l’agriculteur ne connaisse pas la valeur réel de sa maison alors que l’agent immobilier oui.
• Critique sur le refus de donner droit au vendeur, puisque la réticence dolosive était déterminante de son consentement.
• Transition au II : Quand une des parties commets la réticence dolosive, elle fait une rupture avec l’obligation d’information entre les parties durant la période contractuelle.

1. OBLIGATION D’INFORMATION ENTRE LES CONTRACTANTS

L’arrêt à commenter nous invite à faire un rapport entre l’obligation des contractants de se renseigner d’abord de leur propre prestation (a) et de l’étendu des informations qu’une des parties est obligé à transmettre à son cocontractant (b).

1. RENSEIGNEMENT DE LA VALEUR DE SA PROPRE PRESTATION

• L’obligation du vendeur de s’informer sur la valeur de sa propre prestation
• Faire un analyse entre le cas de l’espèce ou il s’agit d’une personne en détresse et comment on peut comprendre qu’elle n’ait pas été bien informé.
• Justification de la décision de la Cour de cass. par la doctrine qui défend le droit de l’acquéreur de trouver une « bonne affaire »
• Transition au b : Comparaison avec l’arrêt Baldus. Dire qu’en l’espèce s’agit d’un arrêt affirmatif de l’arrêt Baldus avec l’addition de la phrase «l’acquéreur même professionnel »

1. L’OBLIGATION DE L’ACQUEREUR DE TRANSMETRE DES INFORMATIONS AU PROFIT DU VENDEUR

• La sécurité juridique du « bonne affaire » que l’acquéreur a trouvé.
• Encore une comparaison avec l’arrêt Baldus en disant que ce dernier parlait d’une « information » en sens général et dans celui-ci parle d’une information de la valeur.
• Une critique à ce genre de « permission de se conduire en mauvaise foi » au moins par rapport à la valeur des choses.
• Faire mention que l’apport de cet arrêt se trouve à présent dans le code civil à l’article 1137 alinéa 3.
• Se faire des questionnements à propos de la difficulté par les juges de trouver s‘il s’agit d’une erreur sur la valeur ou sur une qualité essentiel de la prestation (l’arrêt Poussin par exemple)

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