Commentaire d'arrêt

ENTRAINEMENT AU COMMENTAIRE D’ARRÊT

        Le thème qui sera abordé est celui des ouvrages édifiés par un tiers sur le fonds d’autrui.

        En l’espèce, les époux Arnolfini ont acheté une parcelle de terrain à Jan Van Eyck. Plusieurs années plus tard ils ont remarqué qu’une construction avait été édifiée sur ce même terrain par les époux Enami qui ont acheté le même fonds à la suite d’un acte passé devant un notaire. Les époux Arnolfini ont donc fait sommation aux époux Enami de supprimer la construction, en leur montrant les documents qui établissaient la preuve de leur propriété. Ils ont tout de même continué les travaux. En conséquence, les époux Arnolfini ont agi contre les époux Enami aux fins de suppression de la construction et contre le notaire rédacteur de l’acte et l’une des vendeurs en paiement des frais de démolition de l’ouvrage.

        La Cour d’appel déboute les époux Arnolfini de leur demande. Elle considère effectivement que les époux Enami sont de bonne foi et que par conséquent il n’est pas possible d’exiger d’eux la démolition de la construction. De plus, elle condamne les propriétaires à payer une indemnité aux époux à l’origine de la construction puisque celle-ci apporte une plus-value au fonds.

        Les propriétaires forment donc un pourvoi en cassation au moyen que les époux Enami n’avaient pas respecté la sommation d’arrêter les travaux et que le notaire (ainsi que le vendeur) savait que le terrain vendu aux époux Enami n’était pas la propriété de Jan Van Eyck.

        La question qui se pose ici est de savoir si les propriétaires ont des chances d’obtenir la démolition de la construction édifiée sur le terrain qui leur appartient et sur quel fondement ?  

        L’intérêt ici est de s’intéresser au sort des constructions édifiées sur le terrain d’autrui et le droit applicable pour résoudre cette situation.

        C’est pour cela qu’il conviendra dans une première partie de s’intéresser aux principes applicables en matière d’ouvrages réalisés par un tiers sur le fonds d’autrui posés par le Code civil et retenus par la Cour d’appel (I). Ensuite, il conviendra de s’intéresser à la pertinence et à la justesse des moyens soulevés par les demandeurs au pourvoi qui mèneront certainement à un arrêt de cassation (II).

1. Les principes applicables en matière d’ouvrages réalisés par un tiers sur le fonds d’autrui posés par l’article 555 et retenus par la Cour d’appel

Il conviendra de s’intéresser aux principes pouvant être invoqués par le propriétaire du fonds pour résoudre le litige (A) puis de s’intéresser au raisonnement de la Cour d’appel : à son application controversée du principe de la bonne foi (B).

1. Les principes invocables par les propriétaires du fonds

En droit français, lorsqu’un tiers réalise un ouvrage sur le fonds appartenant à autrui, plusieurs règles peuvent être applicables. L’article 545 du Code civil dispose « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique ».  Pourtant il existe une exception : l’ouvrage réalisé par un tiers sur le fonds d’autrui qui peut avoir deux conséquences.

Premièrement il est possible de demander la démolition de cet ouvrage. Mais ceci est réglementé par l’article 555 du Code civil qui dispose en son alinéa 2 « Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre être condamné à des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds ».

Il convient tout d’abord de se demander ce qu’est un tiers. Un tiers correspond au constructeur de l’édifice mais qui n’avait aucun droit sur le fonds. Le propriétaire peut donc exercer une action en revendication contre le constructeur.

De plus, des conditions sont toutefois exigées pour que la suppression de l’ouvrage puisse être possible. Il faut d’abord que la construction ait été réalisée grâce à des matériaux appartenant au tiers. Ensuite il faut que la construction soit totalement édifiée sur le terrain d’autrui. L’article précité est inapplicable s’il ne s’agit que d’un empiètement. C’est l’article 545 du Code civil qui sera alors applicable.

Le propriétaire dispose d’une autre alternative s’il ne veut pas voir la construction détruite : il s’agit soit de l’indemnisation par le tiers ou alors il peut s’agir de rembourser le tiers constructeur, ce qui est prévue à l’alinéa 3 de l’article 555. Il dispose « si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement ».

Toutefois, il se peut que le propriétaire n’ait pas le choix et ne puisse pas demander la démolition de l’édifice. Effectivement il y a un paramètre important à prendre en compte : la bonne foi du tiers constructeur.

1. L’application erronée du principe de la bonne foi par la Cour d’appel  

        En l’espèce, les époux propriétaires ont demandé aux tiers constructeurs de démolir la construction édifiée sur leur fonds. Toutefois la Cour d’appel refuse de faire droit à leur demande. Elle invoque le principe de la bonne foi du tiers constructeur. Ce principe est posé à l’alinéa 4 de l’article 555 du Code civil et dispose « si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent ». Cela signifie que si les juges considèrent que le tiers est de bonne foi, l’alternative de la démolition ne pourra pas être retenue. Seul l’alinéa 3 de l’article 555 précité, à savoir le remboursement, sera possible.

        La définition de la bonne foi a été posée dans l’article 550 du Code civil qui dispose « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus ». La bonne foi est toujours présumée c’est au propriétaire de rapporter la preuve contraire. De plus la jurisprudence (Cour de cassation, Ière chambre civile 10 avril 1967) ajoute que « pour interdire au propriétaire d’un terrain d’exiger du constructeur la suppression des ouvrages, il suffit que ce dernier ait cru à l’existence d’un titre »

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