Commentaire comparé article 1124 du code civil

• Comparez l’article 1124 du Code civil et l’arrêt Civ. III, 11 mai 2011, n°10-12875.

Fiche d’arrêt :

Le 11 mai 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est confrontée à la question des promesses unilatérale de contrat.

Un couple dispose de l’usufruit d’un immeuble dont la nue-propriété est au fils. Ce dernier a consenti après le décès de son père à une promesse unilatérale de vente dont le bénéficiaire a été mis au courant que la mère en avait toujours l’usufruit et donc que la réalisation de la promesse ne pourrait avoir lieu qu’après un délai de quatre mois suivant son décès. Or, le fils décède quelques années plus tard alors que sa femme avait décidé de régulariser l’acte authentique de vente relatif à la promesse unilatérale de vente.  La veuve assigne alors l’année suivante le bénéficiaire en annulation de la promesse unilatérale de vente. Cependant, après le décès de la mère, de l’usufruitière donc, le bénéficiaire de la promesse lève l’option.

La cour d’appel juge alors que la promesse unilatérale de vente empêchait la veuve de retirer son offre avant l’expiration du délai de l’option et donc que son désengagement unilatéral n’était pas possible, d’où la confirmation de la vente.

La question posée à la Cour de cassation est alors de savoir s’il est possible de forcer la conclusion du contrat alors même que le promettant s’est désengagé.

La Cour de cassation estime que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse après que le promettant s’est rétracté empêche la rencontre des volontés des parties. Ainsi, la réalisation forcée de la vente ne peut avoir lieu. La Cour de cassation casse et annule la décision de la cour d’appel.

Eléments d’introduction : nouvel article 1124 = « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. » Introduit par l’ordonnance du 10 février 2016 relative à la réforme du droit des contrats + prévoit un nouveau régime pour les promesses unilatérales par l’instauration d’un nouvel article 1124 du code civil dont les dispositions seront applicables à compter du 1er octobre 2016.

Définition promesse unilatérale : le promettant s’engage à vendre son bien au bénéficiaire à certaines conditions. En résulte un droit d’option pour le bénéficiaire durant le délai prévu. Le bénéficiaire peut décider de ne pas conclure en le laissant passer ou alors il décide de conclure en levant l’option avant la fin du délai.

C’est un contrat : offre + acceptation. Un contrat unilatéral : seul le promettant est obligé. Le bénéficiaire reste libre de lever l’option ou non.

+ le décès du promettant ne rend pas la promesse caduque (particularité puisqu’en principe le décès de l’offrant rend l’offre caduque).

Droit d’option = droit de créance (car ce n’est pas un droit réel / un droit direct sur la chose).

Nouvel article qui met fin à la jurisprudence antérieure qui était la cible de nombreuses critiques par la doctrine.

1. Le renforcement de l’efficacité de la promesse unilatérale de contrat par la remise en cause d’un principe jurisprudentiel bien ancré.

1. L’introduction de la promesse unilatérale dans le code civil.

Nouvel article 1124 : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

+ s’appliquera aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016 et prévoit maintenant et de façon expresse que la rétractation du promettant pendant le délai de l’option ne devrait pas empêcher la formation du contrat.

Or, avant réforme de 2016 : rien dans le code civil sur la promesse unilatérale.

C’est la jurisprudence qui a déterminé le régime de ce contrat préparatoire. Cf. L’article 1589-2 du Code civil mais qui ne concerne que l’enregistrement de certaines promesses unilatérales de vente.

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