Cas pratique l’exécution forcee en nature

SEANCE 2 : L’EXECUTION FORCEE EN NATURE

Monsieur Grégory HOUSE, propriétaire de biens immobiliers, a conclu un contrat de location (bail d’habitation) avec Malcom. Ce dernier cesse d’exécuter son obligation de paiement du loyer tant que sa demande de travaux, à savoir la pose d’une baignoire à la place de la petite douche du studio, ne serait pas réalisée. Monsieur HOUSE a également conclu un contrat de vente (contrat d’achat) par internet avec Mademoiselle UGLY ayant pour objet un bien meuble, une moto, de la marque Harley Davidson. Après avoir pris contact avec la venderesse, Monsieur HOUSE apprend qu’il pourra retirer l’engin, objet de la vente, dans le garage chargé de la révision. Or, le garagiste refuse de remettre la moto, tant que personne ne se sera acquitté de la facture des réparations demandées, restée impayée depuis plus de deux mois. Monsieur HOUSE et Mademoiselle UGLY ont décidé de conclure un contrat de location ayant pour objet un immeuble. En contrepartie de l’occupation de l’immeuble, ces derniers sont tenus d’une obligation de paiement du loyer. Afin de contribuer à sa part, Mademoiselle UGLY ne peut compter que sur le versement de la pension alimentaire, mise à la charge de son ex-mari par le jugement de divorce. Hélas, cette dernière, reste à ce jour, créancière de plusieurs échéances impayées.

Quels sont les moyens offerts pour assurer l’exécution des contrats ?

1. Les moyens privés d’assurer l’exécution du contrat

1. L’impossible exception d’inexécution de Malcom

Monsieur Grégory HOUSE, propriétaire de biens immobiliers, a conclu un contrat de location (bail d’habitation) avec Malcom. Ce dernier cesse d’exécuter son obligation de paiement du loyer tant que sa demande de travaux, à savoir la pose d’une baignoire à la place de la petite douche du studio, ne serait pas réalisée.

Le locataire est-il en droit de refuser le paiement des loyers comme moyens de contrainte ?

1. Le droit applicable

L’exception d’inexécution est le droit dont dispose chaque partie à un contrat synallagmatique, de refuser d’exécuter la prestation qui lui est due, tant que l’autre n’accomplit pas la sienne. L’exception d’inexécution n’est pas reconnue de façon générale par le Code civil, qui ne l’évoque qu’à propos de certains contrats spéciaux tels que la vente : art. 1612 et 1653, le dépôt onéreux : art.1948. Mais la jurisprudence l’a étendue à tous les contrats synallagmatiques (Cass. soc., 31 mai 1956, Bull. civ. IV, n°503).

L’exercice de ce droit est toutefois soumis à certaines conditions :

- les obligations doivent être connexes, c'est-à-dire avoir pour source le même contrat synallagmatique. (Req., 14 mai 1938)

- les obligations sont à exécuter simultanément, (par ex, dans la vente au comptant, l’acheteur est tenu de payer au moment où le vendeur lui livre la chose)

- il faut une inexécution contractuelle à l’initiative d’une partie

- il faut une certaine proportion entre la riposte du créancier (qui suspend l’exécution de son obligation) et l’inexécution de l’obligation de son débiteur. En effet, l’inexécution doit être grave (Cass. com., 16 juill. 1980 de la plaquette). Par ex, la Cour de cassation a affirmé que « l'article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus, sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires, pour refuser le paiement des loyers échus » (Cass. 3ème civ., 16 avr. 1969). En cas d’inexécution partielle, le créancier est en droit de refuser d’exécuter sa prestation soit partiellement, soit même totalement, à condition que la riposte ne soit pas disproportionnée.

-L’exception n’est offerte qu’au créancier de bonne foi. En effet, un contractant ne peut pas refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution de l’autre partie est minime ou porte sur une obligation accessoire. (Cass. soc. 5 juill. 1955, D. 1957). En revanche, l'action en exception d'inexécution pourra être exercée par le locataire, lorsque le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée, dès lors que les locaux ne sont pas conformes à leur destination contractuelle. (Cass. 3ème civ. 8 juin 1988, n° 87-11.107). L’exception d’inexécution ne suppose aucune condition de forme ou de procédure. Il est par conséquent inutile de saisir un juge ou d’adresser une mise en demeure au débiteur, en raison du fait que ce droit est simplement un moyen de justice privé, un moyen défensif qui permet à une partie de refuser l’exécution lorsque l’autre la réclame. L’exception d’inexécution a pour effet de suspendre temporairement le contrat, et ce, jusqu’à ce que le débiteur s’exécute. Lorsque le contractant auquel l’exception d’inexécution a été opposée s’exécute, l’autre partie doit faire de même. A défaut d’exécution de la prestation due par le débiteur, il appartiendra au créancier de demander l’exécution forcée ou la résolution du contrat.

1. Application de la règle aux faits de l’espèce et solution

Il convient de rappeler en l’espèce que Malcom est débiteur d’une obligation de paiement du loyer en contrepartie de l’occupation de l’immeuble. Or ce dernier, prend l’initiative de suspendre le paiement du loyer, car son bailleur, Monsieur HOUSE, n’a pas exécuté les travaux demandés, à savoir la pose d’une baignoire à la place de la douche. Ainsi, tant que Monsieur HOUSE n’exécute pas son obligation d’entretien selon Malcom, la réalisation des travaux, ce dernier refuse unilatéralement de payer les loyers. Malcom met en œuvre l’exception d’inexécution. Or, il convient de rappeler que des conditions de fond doivent être réunies pour que ce droit puisse s’appliquer. En l’espèce, les obligations des parties sont bien connexes, en effet, les obligations respectives ont pour source le contrat de location qui est un contrat synallagmatique. Lesdites obligations, à savoir l’obligation de délivrance, de jouissance paisible et d’entretien pour le bailleur, et l’obligation de paiement du loyer, de jouissance en bon père de famille pour le locataire, s’exécutent simultanément. De plus, ce qui fonde l’exception de Malcom est l’inexécution de Monsieur HOUSE à effectuer la pose de la baignoire.

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